とみます(@20tomimasu)です。
以前に買付を行った、アパート。
価格が500万円下がり。
販売価格2000万円くらいの物件だから、
かなりの値引き率だが…
それでもGoできない理由とは。
簡単に、まとめておきます。
値引き待ち
買付を入れた物件概要を↓
一応、数字を濁している。
- 売出価格: 18OO万円
- 満室収入見込: 年16O万円
- 表面利回り: 8.8%。
- 土地の路線価 約8〇〇万円 (実勢価格とほぼ同等)
小ぶりなアパートだね。
その分、家賃収入も少なく。(泣)
前回、ブログにしたように、最近は、こんな物件が多い。
しかも、空室1室あり。
また、外壁修繕や屋根防止、内装の修繕も必要で、ぱっと見積もって、修繕費200万円くらい。
うーん…
と思っていた矢先、価格が下がるそうで。
その額、なんと、5OO万円!!
この金額を聞くと、心動かされるのが、人間の性で。w
ちなみに、
私の入れた、買付価格は、10OO万円。
もう一度、事前シミュレーションを実施したが…↓
銀行の借入条件
ざっと、パートナーとなるであろう、金融機関の借入条件は↓
- 借入金額＝土地値+α?=8OO万円＋α?
- 期間: 15年
- 金利: 2%
仮に、物件価格の13OO万円借りたとして…
毎月の返済額は、約8.5万円。
むむ…
ちょうど、現状の家賃収入なみ。
仮に、満室になったとしても、
キャッシュフローは、+5万円ほどで。
初期費用として、
- 諸費用 100万円
- 修繕費 200万円
計300万円の投下で、キャッシュフロー、しばらくトントン。
満室で、+5万円。
と、考えると、やぱイマイチね。
また実際、銀行が満額を貸してくれるかは分からなく、おそらく、土地値＋αしか貸してくれないだろうから、＋3OO万円～+5OO万円が、頭金として必要となり。
…
全預金をぶち込んでも足りねぇ。
ってことで、今回はお預けー。
売主さんのことを考えると、
(500万円の値引きでも売れないとなると)
かなり残念に思えるが、
それは、致し方なし。
逆に、いつか自分が売るときのことを考え、
値引きしても売れないことを事前に想定しておき。
引き続き、自分に見合った条件の、
物件を購入していければ。
おわりに
以上「500万円の値引き!! でもGoできないアパート…」でした。
仲介さんが丁寧に売主さんに打診して頂いたものの、
これ以上の値下がりは厳しいらしく。
売主さんも急ぎではないらしいので、
しばらくは、様子を見つつ。
他の候補物件も並行して、探していければ。
読者にも、幸あれ～
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