500万円の値引き!! でもGoできないアパート…

 

とみます(@20tomimasu)です。

 

以前に買付を行った、アパート。

価格が500万円下がり。

 

販売価格2000万円くらいの物件だから、

かなりの値引き率だが…

 

それでもGoできない理由とは。

簡単に、まとめておきます。

とみます
この内容は「2号アパート取得に向けて」についてです。

 

値引き待ち

 

買付を入れた物件概要を↓

一応、数字を濁している。

  • 売出価格: 18OO万円
  • 満室収入見込: 年16O万円
  • 表面利回り: 8.8%。
  • 土地の路線価 約8〇〇万円 (実勢価格とほぼ同等)

 

小ぶりなアパートだね。

その分、家賃収入も少なく。(泣)

 

前回、ブログにしたように、最近は、こんな物件が多い。

>>地方築古アパート利回り10%だとキツイ…

 

しかも、空室1室あり。

また、外壁修繕や屋根防止、内装の修繕も必要で、ぱっと見積もって、修繕費200万円くらい。

 

うーん…

と思っていた矢先、価格が下がるそうで。

 

その額、なんと、5OO万円!!

この金額を聞くと、心動かされるのが、人間の性で。w

 

ちなみに、

私の入れた、買付価格は、10OO万円。

 

もう一度、事前シミュレーションを実施したが…↓

 

銀行の借入条件

 

ざっと、パートナーとなるであろう、金融機関の借入条件は↓

  • 借入金額=土地値+α?=8OO万円+α?
  • 期間: 15年
  • 金利: 2%

 

仮に、物件価格の13OO万円借りたとして…

毎月の返済額は、約8.5万円。

 

むむ…

ちょうど、現状の家賃収入なみ。

 

仮に、満室になったとしても、

キャッシュフローは、+5万円ほどで。

 

初期費用として、

  • 諸費用 100万円
  • 修繕費 200万円

 

計300万円の投下で、キャッシュフロー、しばらくトントン。

満室で、+5万円。

 

と、考えると、やぱイマイチね。

 

また実際、銀行が満額を貸してくれるかは分からなく、おそらく、土地値+αしか貸してくれないだろうから、+3OO万円~+5OO万円が、頭金として必要となり。

 

全預金をぶち込んでも足りねぇ。

ってことで、今回はお預けー。

 

売主さんのことを考えると、

(500万円の値引きでも売れないとなると)

 

かなり残念に思えるが、

それは、致し方なし。

 

逆に、いつか自分が売るときのことを考え、

値引きしても売れないことを事前に想定しておき。

 

引き続き、自分に見合った条件の、

物件を購入していければ。

 

おわりに

 

以上「500万円の値引き!! でもGoできないアパート…」でした。

 

仲介さんが丁寧に売主さんに打診して頂いたものの、

これ以上の値下がりは厳しいらしく。

 

売主さんも急ぎではないらしいので、

しばらくは、様子を見つつ。

 

他の候補物件も並行して、探していければ。

とみます
今日も最後までありがとうございました。

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