1棟4戸木造アパートの内見と修繕見込み
とみます(@20tomimasu)です。
ちらほら、売りアパートが出てきました。
年末内決済を目標に、活発になってきているのかも?
1つ気になった物件があったので、足を運んできました。
簡単に、まとめておきます。
2号アパート取得に向けて
簡単に、近況の状況を↓
- 19年12月時点、三井住友トラストL&Fの融資対応エリアだったが、20年以降コロナ渦により、対象外エリアに。
- 20年夏、地元の金融機関を開拓し、新規でも耐用年数overでも前向きな銀行が。
- 購入条件を満たす物件を探索中。
ってな感じ。
某ポータルサイトにて、
価格帯的に良さげな物件を見つけたので、早速、問合せを。
内見が可能になったそうなので、レッツだゴー。
利回り10%木造アパート
場所は、車で10分ほど。
同じ市内にあり、兼業でもDIYの手が届くのが特徴。
ノンバンク融資の対象外エリアになったこともあり、今は地元戦略がライバルが少なく良い物件が手に入るのでは?
と、妄信している。
もともと、4戸あったのだが、売主のオーナーが2戸をメゾネット型にしたそうで。
そのメゾネットのみが空室。
業者から頂いた資料には、
高値の家賃収入見込みが記載されていたが、
実質の利回りは、もっと低そうね…。
そんな感じに、
内見前の事前チェックを済ませ…
内見時で気になったところ
いざ内見する時は、貸し出せる状況になるまでの、金額を叩き出していく。
この辺は、お家や1号アパートの経験が生き。
初めての時は、不動産屋さんの仲介に確認しつつ。
ざっと、今回の物件で気になったところは↓
- 外壁塗装と屋根防水、雨戸修理、ベランダ修理: 80万円
- 内装: 30万円
- 残置処理: 10万円
かな。
外壁は、コケが生えており、出来れば早めに塗装が必要。
足場を組むなら、合わせて屋根防水も。
そして、今回、部屋の壁に、吹込みによる雨染みが。
調べていくと、雨戸の収納箱の内側のべニアが剥がれており。
そこから、雨風により、水が吹き込んだと思われる。
ぬー、
雨戸は、触ったことないな。
やるなら、外壁塗装と合わせて…かな?
さらに、ベランダの床が一部、割れていたので、これも併せてか。
ってことで、ざっと、80万円くらいを想定し。
そして、内装は…
- 床がたわむ。←シロアリの可能性もあるので、大目に見積もっておく。ちなみに、床を切るまで、症状は分からない。
- 1FLの和室の洋室化は容易。クロス仕上げだと剥がしやすい。
- フローリングの上に、クッションフロア上貼り。
- …
まあ、部屋自体はとてもきれいで、軽症だわ。
ってことで、30万円くらい。
DIYでやってもいいし、業者に頼んでも良い。
そんなフレキシブル体制を整えつつ。
価格交渉は…
価格交渉は…
不動産さんの仲介さんに、
価格交渉の余地を聞くと…
逆にいくらくらい?
と聞かれ。w
積算価格や実勢価格から、
銀行はこれくらいしか貸してくれない、
さらに、現在私の使える金額は500万円くらいなので、
- 1?00万円
と告げて置き。
一応は、売主さんに、交渉してくれるそうで。
が、けっこうな値引き額なので、厳しいだろうね…
とりあえずは、
- 買付証明書
が要されたので、出しておき。
確度は低いが、
指さればデカい!
気長に期待しつつ。
次の物件を探していこう。
と同時に、雨戸修繕のDIY動画でも見ておくかね。
おわりに
以上「1棟4戸木造アパートの内見と修繕見込み」でした。
現在ノンバンクが使えないので、売主視点では、苦労しそう。
私としては情勢次第で、ノンバンクが使えなくなる可能性があるエリアだということを認識しておき、慎重に買い進んでいければ。
逆にノンバンク対応エリアになれば、高値で売れるかもね。
やはり今の内に割安物件を仕込んでいきたい…!
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