2棟目の融資面談に備えよ! 銀行に聞かれるの想定質問チェックリスト

 

とみます(@20tomimasu)です。

 

売買契約を結び、いよいよ、融資面談が近くなり。

資金調達を成功させるために、事前に、銀行から聞かれる内容を想定しておきます。

 

1棟目のブログを読み返しながら、

10の想定質問チェックリストを作成しました。

 

初めての融資面談の振り返り

 

1棟目のアパートを購入する際に、事前に対策を練った。

>>融資面談に備えて、自問自答で思考の整理

 

面談を終えた後は。

>>初めての銀行へ融資面談、聞かれた内容とは

 

ブログを読み返すと、あの緊張感を思い出すね。

建物に入る直前のドキドキ感が。

 

どれだけ、本番をイメージして準備していても、

やっぱり緊張するのよ。

 

こればっかりは、前向きに受け入れるしかない。

緊張はパフォーマンスを向上させる、というし。

 

さてさて、

今回の銀行も、1棟目と同じ金融機関なので、

 

無理に考えを変える必要は無いだろう。

むしろ、当時の考えの一貫性や、1号目を経験して変化したことが大切かなと。

 

あと、前回の担当者と変わっているので、0から説明することも想定しておく。

 

融資面談向け、10の想定質問チェックリスト

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あくまでも私の回答なので、自分の経験を交えて説明してね。

ついでに、NG回答も併せて載せておこう。

 

①賃貸業のきっかけは?

大学時代の一人暮らしの時に、部屋を貸してくれている大家とのコミュニケーションを通して、大家業に興味を持ったのがきっかけ。

生活環境という価値を提供することで、地域に根差した社会貢献をしたい、と思うようになった。

 

NG例) 不労所得に憧れて。→貸し手は、事業主として適切な人材かを判断したい。

 

②本業はどんな感じ?

ちょうど昇進したこともあり、より責任感のある立場に。

事業が赤字であることから、目先の課題は黒字化であり、そのために、自分の提供できる付加価値の貢献に尽くしている。

 

NG例) 辛くて辞めたい。→貸し手は、返済能力があるかを判断したい。

 

③人口の推移はどう見てる?

人口の減少は避けられないものの、この地域は、工業地域であり、働き手の流入が多い。

実際、1棟目の単身者向けのアパートでの入居付けを経験し、20~40代男性への効果的な内装や価格プラン(敷金礼金ゼロ)を設定することで、空室を埋めることができると考えている。

 

NG例) 減ります。→貸し手は、百も承知で、対応策を聞いている。

 

④購入時の必要経費は?

  • 仲介手数料 約90万円
  • 登録免許税 約40万円 (高めに想定)
  • 司法書士報酬 約15万円 (想定)
  • 不動産取得税  約35万円  (想定) *半年後
  • 印紙税 1万円
  • ローン手数料 約47万円 (想定)
  • 火災保険10年分 約40万円 (想定)

計 268万円

 

NG例) 7%です。→貸し手は、計算の精度を試している。

 

⑤運営時の必要経費は?

  • 管理手数料(5.5%) 1.4~1.5万円
  • 電気代 1000円
  • 水道代 12000円 (水道メータが1つしかないため、大家が負担)
  • 町会費   1000円
  • 固定資産税 2万弱 (高めに想定)

計5万円

+αとして、退去時のリフォームもあるが、家に余っている内装や建材で対応する予定。

 

NG例) 管理手数料の5%くらい。→貸し手は、収支計算ができる人材を試している。

 

⑥収支シミュレーションは?

  • 家賃収入 25.3万円 (満室時の90%)
  • 銀行返済 10.5万円
  • 諸経費  5万円

キャッシュフロー: 月10万円

 

現行CFとして、月10万円を想定しており、得た現金は、来たる大規模修繕などの備えとする。

仮に店舗の退去があったとしても、居住部分による家賃収入で返済を賄うことができる。

 

NG例) 満室しか想定していない。→貸し手は、空室などのリスクをどこまで見積もっているかを確認したい。

 

⑦この物件を選んだ理由は?

収益性、土地値が高いこと、家から近いこと。

  • 収益性: 家賃収入額が高く、手元に残る資金を多くすることができる。→盤石な経営体制。
  • 土地値が高いこと: 仮に売却しなければならないような状況になった場合でも、更地にして売却することで、銀行への返済が可能である。
  • 家から近いこと: 物件の状況を確認できる、内装やウォシュレットの取付など、簡易的な工事を実施することができる。

 

NG例) 曖昧な回答。→貸し手は、返済能力のある物件かどうかを知りたい。

 

⑧家族や実家は知っている?

嫁と娘の理解を得られている。

実家には、軽く不動産業の旨を伝えているが、詳細には把握していない。

(また、父・姉は自営業、母は介護系の派遣社員で働いているものの、頼れるほどの財力は無い。)←聞かれたら。

 

NG例) 家族は知らない。→貸し手は、何か起きた時の備えとして、周りの協力の是非を確認したい。

 

⑨金利上昇に対しては?

世界的に金利が上昇しており、国内の金利上昇も起こり得るだろう。

たとえば、3.9%→4.9%と、1%の金利が上昇した際の返済金は、+1万円程度増えるものの、この物件の収益は高いため、十分に耐えうる体制であると考えている。

 

NG例) 上がらないだろう。→貸し手は、一般常識のある人材かどうか、また、金利リスクに対する考えを知りたい。

 

⑩過去に区分を売却されたのは?

賃貸業として回っていないこと、入居者の顔が見えないことから、自身の方針と異なると判断したため。

アパートを売るようなことは考えていない。

 

NG例) 値上がりしたから。→貸し手は、これから借りる物件を直ぐに売却しないかを確認したい。(銀行は、長い間お金を貸すことで、利益が出る仕組み。)

 

ふー、

とにかく、自分の言葉で話そう。

 

おわりに

 

以上「2棟目の融資面談に備えよ! 銀行に聞かれるの想定質問チェックリスト」でした。

 

他にも聞かれそうなことあったら教えてください。

逆に、なかなか収支を話す機会が少ないので、楽しくなって、話し過ぎないことにも注意しつつ…

 

来たる融資面談に備えよ‼

それでは、また。

 

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