評価3割アパートは買いなのか
とみます(@20tomimasu)です。
収益不動産を扱っている業者から、
相続税路線価の評価額が30%の物件紹介がありました。
これは買いなのか?
(読み手が多いので、これをシリーズ化して投稿を増やそうと思います。)
相続税路線価の評価額に対して
築古物件を狙っている場合、
建物の残存価値がほとんど無い場合が多く、土地値が全てである。
その土地の評価は、
- 路線価評価額×土地面積
が、よく使われる。
銀行の融資を考える場合、
この評価額が高ければ高いほど良い。
というのも、
- 融資金額を伸ばせるから
だ。
例えば、3000万円アパートの場合、
- 2400万円の融資が可能だよー (最高!!)
と言われるケースと、
- 1000万円しか出せないよー (オーマイガー…)
と言われるケースがある。
後者が、3割物件。
評価3割アパートは買いなのか
- 土地値が30%もあります!!
と業者に言われるかもしれないが、
私からすると、
- 土地値が30%しかないのか…
が正直な感想である。
評価3割物件の場合、
- 頭金がたくさん必要になる
- あるいは、担保物件を入れる必要がある
なので、
よほど、その物件に魅力がない限りは、見送りが正解かと。
(数年後にキャピタルゲインが狙えるとかは別。)
なぜなら…
評価3割アパートを買わない理由
投資初期の手持ち資金は、なるべく残しておきたい。
現金余力は、次の融資にも繋がるし、修繕などの予備金としても重宝する。
というか、そんな大金を持ってない…
また、買おうとしている物件の評価額が高ければ、追加担保が要らない。
3割物件は、その物件力の低さを物語っているのよね。
なので、目指すは、評価8割以上の物件!!
ただし、評価の高い物件は、市場に出たときに直ぐに売れてしまうので、日頃からチェックしておこう。
おわりに
以上「評価3割物件は買いなのか」でした。
目利き力を高めていきましょう!!
というが、要は、借入先の目線で物件を評価できるようになり、購入可否を即座に判断しよう!!
ということですね。
自分のライフスタイルに合ったアパートとの出会いがありますように。
それでは、また。
