評価3割アパートは買いなのか

 

とみます(@20tomimasu)です。

 

収益不動産を扱っている業者から、

相続税路線価の評価額が30%の物件紹介がありました。

 

これは買いなのか?

(読み手が多いので、これをシリーズ化して投稿を増やそうと思います。)

 

相続税路線価の評価額に対して

 

築古物件を狙っている場合、

建物の残存価値がほとんど無い場合が多く、土地値が全てである。

 

その土地の評価は、

  • 路線価評価額×土地面積

が、よく使われる。

 

銀行の融資を考える場合、

この評価額が高ければ高いほど良い。

 

というのも、

  • 融資金額を伸ばせるから

だ。

 

例えば、3000万円アパートの場合、

  • 2400万円の融資が可能だよー (最高!!)

と言われるケースと、

  • 1000万円しか出せないよー (オーマイガー…)

と言われるケースがある。

 

後者が、3割物件。

 

評価3割アパートは買いなのか

 

  • 土地値が30%もあります!!

と業者に言われるかもしれないが、

 

私からすると、

  • 土地値が30%しかないのか…

が正直な感想である。

 

評価3割物件の場合、

  • 頭金がたくさん必要になる
  • あるいは、担保物件を入れる必要がある

 

なので、

よほど、その物件に魅力がない限りは、見送りが正解かと。

(数年後にキャピタルゲインが狙えるとかは別。)

 

なぜなら…

 

評価3割アパートを買わない理由

 

投資初期の手持ち資金は、なるべく残しておきたい。

現金余力は、次の融資にも繋がるし、修繕などの予備金としても重宝する。

というか、そんな大金を持ってない…

 

また、買おうとしている物件の評価額が高ければ、追加担保が要らない。

3割物件は、その物件力の低さを物語っているのよね。

 

なので、目指すは、評価8割以上の物件!!

ただし、評価の高い物件は、市場に出たときに直ぐに売れてしまうので、日頃からチェックしておこう。

 

おわりに

 

以上「評価3割物件は買いなのか」でした。

 

目利き力を高めていきましょう!!

というが、要は、借入先の目線で物件を評価できるようになり、購入可否を即座に判断しよう!!

 

ということですね。

自分のライフスタイルに合ったアパートとの出会いがありますように。

 

それでは、また。

 

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