【まずアパ】石原博光氏の1000万円を生み出す極意とは
とみます(@20tomimasu)です。
まずは、アパート一棟、買いなさい。
の著者で知られる、石原博光さん。
今回は、1000万円を生み出す極意について。
不動産投資を始める方は、ぜひ、ご参考あれ。
まずアパ、家賃収入1000万円を得るには
↑石原博光さんの「まずはアパート一棟、買いなさい!」。(略して、まずアパ。)
不動産関連の本を読んでいると、多くの著者から、引用されている。
どうも、2011年より、アパート一棟投資を、主流にした人物らしい。
どんな内容が書かれているのか。
ざっと、成功者の知見を。
- 10年後に無借金で、年間家賃収入1000万円
を達成するには…
ズバリ、
- 地方の一棟アパート
あるいは、
- 都心なら築古の一棟アパート
とのこと。
うへー。
さらに、具体的な物件価格についても↓
- 購入価格は、1000万円～2000万円
- 利回りは、15％以上 (できれば20％)。
なーる。
思ったより、アパートって安いね。
都心の区分マンション以下で買えるんだ…
ってことで、情報収集中。
今回、参考になった内容をメモメモ。
イールドギャップとは
p49。
イールドギャップとは、
- 利回りからローンの金利を差し引いた数字のこと。
たとえば、
- 利回り20%の物件を、金利5％で借りる → イールドギャップは、15%
- 利回り15%の物件を、金利3%で借りる→ イールドギャップは、12％。
この数字を意識すれば、他の雑多な計算は不要。
そして、彼曰く、
- 最低 12%
は、達成するようにとのこと。
ふむふむ。
利回りだけでなく、金利を意識してねー
ってことか。
最近、出回っている物件を見ると、あながち、無謀な数字ではないような。
資産性よりも収益性
- 都心の中古マンション5000万円の利回り6％
or
- 地方のアパートの1500万円の利回り20%
どちらも、得る金額は、同じだけど、都心マンションには、資産性があり、一方、地方アパートには、収益性がある。
まずは「収益性」を重視せよ。
とのこと。
なるほどね～。
でも、地方のアパートって、融資が付きにくいんだよな…
資産性が低くても、銀行から融資を引く方法
- 地方銀行
- 信用金庫
- 信用組合
- ノンバンク
- 公庫
まで、最近、かなり融資を受けやすくなったとのこと。
え、うそやん。
あ、この新版は、2016年。(第1刷)
となると、今と、かなり状況が違うかも。
まあ、それでも、参考になる部分を。
当時は、
- 築古の物件でも自己資金なしのフルローン
- 法定耐用年数が超えていても20年の長期ローン
- 地銀ですら、金利1％を切った融資を出していた
らしい。
すごいな。
あと、逆に、
- 銀行が融資を渋っている状況は、チャンス。
とのことで、
それは、
- 融資を引けない→買い手が少ない→物件が売れない→価格が下がる→利回りが上がる
から。
なーる。
今は、チャンスと捉え、今後、どうやって、融資を引けるかに注力していければ。
さらに、築古アパートの借入するために、それぞれの銀行の攻略方法が↓
- 地銀、信金、信用組合
- 日本金融政策公庫
- 静岡銀行
- スルガ銀行 (今は…?)
- 横浜中央信用組合
- 三井住友トラスト
- セゾンファンデックス
- ゆうちょ (ただし、賃貸併用住宅限定)
けっこうあるんだね。
情報を整理しつつ、打診するための準備を進めつつ。
おわりに
以上「【まずアパ】石原博光氏の1000万円を生み出す極意とは」でした。
不動産投資本の有名な本を読んでみました。
＞＞[新版]まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意
まだまだ知らないことが、たくさんありますね。
知識武装しつつ、行動を淡々と積んでいければ。
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