3-79 初めてのワンルームマンション投資、住居人は更新するのか、それとも出て行ってしまうのか!?
こんにちは。
昨日の真夜中、トランプ氏の就任式が行われましたが、先物の日経株価は思った以上には動きませんでした。
このことから、市場関係者は演説内容は想定内?だったということでしょうか。
いずれにしても、来週の動き出しを要チェックです。
世界の動きを確認しつつ、今日は、区分所有について。
去年夏に初めて購入した投資用ワンルームマンション、
その居住者との契約更新日が先日でした。
住居者が出ていくという判断をした場合、空室となり、次の住居者が決まるまで収入がなくなります。
そうです。購入したローンだけが残り、資金的にかなり厳しくなる。
果たして、契約は更新されたのでしょうか。
更新前の状況詳細
去年、約2000万円という大きな買い物をした際に、実はすごく気になっていた契約更新日。
この更新は、2年に一回もやってくる。
購入時は「来年の一月に更新がある」と説明を受けていた。
その説明を受け、私の心境としては
「購入時のときに、すでに住んでいた人は、2年以上前からかー、
もしかしたら、出ていく可能性もあるのかな。」
と不安を感じていた。
購入時のときは、私なりに十分に検討をしたので、
「たとえ、今の住居人が出ていったとしても、直ぐに次の住居人が決定するような物件」だと自信があった。
(購入時の検討詳細は https://investment.for-one.jp/download/2016/ でダウンロードできるようにレポート形式(PDF)でまとめている。読者登録済みの方はログインしてカラムを確認してほしい。)
物件の立地に自信があったものの、
「今の住居人が出ていかないこと」にこしたことはない。
そんな思いで、更新日に向けて準備をする。
といっても、することは特に何もない。
あったとしても、去年の11月辺りに、管理会社から家賃料金の打診があったくらいだ。
打診と言っても
「相場と比べて現状価格は適正ですし、現状価格のまま住居人に提案しますが、いかがいたしましょうか」
と管理会社から聞かれたくらいで、
私としては、
電話に出て「はい、お願いします。」と言っただけだった。
その後、特に何もなく、1月を迎えた。
いつも振り込まれる日が近づくにつれ、やはりドキドキする。
そして、当日。
インターネット上で口座を確認する。
口座振り込みは…
管理会社の名前があった!
その金額は…
「ん、いつもより多い?」
いつも振り込まれる家賃収入は、管理費や委託料を足し引いて7万8000円。
なのにだ。
11万4750円が表記されているのだ。
…。
…。
そういえば、物件購入時の交渉で、更新があった場合は「住居人から更新料が1か月分もらえる」と言っていたような気がする。
確か、管理会社と「折半」だとか。
ということで、すぐさま電卓をたたく。
78000円+更新料73500円/2＝11万4750円!!
なるほど、そういうことだったのか。
なんだか、契約が更新された上に、ちょっとした更新料ボーナスが貰えるなんて、
「ワンルームマンション投資はありなんじゃないのかな」と思いつつある。
ただし、今後も、空室と金利上昇のリスクは依然としてあるので、随時対応できるように
ある程度の資金は保有しておきたい。
おわりに
以上「初めてのワンルームマンション投資、住居人は更新するのか、それとも出て行ってしまうのか!?」でした。
管理会社によっては、更新料をオーナーに支払わないところもあるので、やはり管理会社の選択を間違いたくない。
会社員のために、本業に支障を出さないように配慮してくれる(あるいは支障が出ない物件を紹介してくれる)管理会社は、意外に少ないのかもしれません…。
今後も、管理会社の行うサポートの充実性をチェックしつつ、良好な関係作りに努めていきます。
話は変わりますが、その管理会社から、最近、2件目の購入と言うことで、源泉徴収や金融資産について聞かれました。
現状、私は、空室と金利上昇リスクに備え、現状維持(キャッシュ蓄え)が適切だと思っています。
しかし、
- 社会人3年目の20代会社員の属性で2件目が可能なのかどうか、
- あるいは、それほどの物件を販売(管理)会社が保持しているのかどうか、
気になるので、情報収集のために、話だけを聞きに行こうと思います。あと
- 確定申告についても説明してくれるだとか。(十分に書籍とネットで調べているので、確認程度に)
聞きに行くといっても、近場のレストランに管理会社の営業マンが来てくれるので、個人的にあまり負荷にはなりませんが。
キャッシュフローが今の物件よりプラスの物件と出合えるといいな。
また、進捗がありましたら報告します。
以上、最後まで、ありがとうございました。
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