1号アパートが暫定満室に、値上げ&繁忙期を過ぎても埋まった理由
とみます(@20tomimasu)です。
管理会社からの連絡が。
1号アパートのラスト空室1部屋に入居申し込みがあったそうで!!
おぉー、
なぜか、繁忙期を過ぎた、夏に決まる1号アパートで。
値上げ後、しぶとく待ったかいがありました。
簡単にまとめておきます。
強気に臨んだ家賃設定、前価格+10%
もともと購入時に、空室が3部屋あったため、
部屋を仕上げた後、入居を優先すべく、3部屋の家賃を3万円で募集していた。(この地域の築古1Kでは、妥当なくらいの安さ。)
その時に入居された方の退去が、今年の3月下旬。
繁忙期が過ぎており、タイミング的には悪かったが…
空室があと1部屋ということもあり、クリーニング後、
強気の家賃+10%で募集していた。
残念ながら、繁忙期(~5月)には埋まらなかったものの、
募集開始から3ヵ月後の7月に、入居の申し込みが。
ふー。
待ってみるもんだね。
ちょうど、繁忙期に決まらなかったから、
家賃の値下げを嫁と検討して見送っていたところ。
去年もそうだったのだが、
なぜか、この1号アパートは、繁忙期に関係なく入居が発生する。
なんでだろ。
値上げ&繁忙期を過ぎても埋まった2つの理由
結論から言うと、
- 同じ価格帯のライバル物件と比べて、内装と部屋の大きさに優位性があるから。
この2つかなと。
- ①内装
- ②部屋の大きさ
②部屋の大きさに関する裏技
②の部屋の大きさに関しては、
概ね、購入時に決まってしまうものだが、築古アパートでは裏技がある。
そう、押入れのリフォームだ。
嫁と私が得意としているDIYで、押入れを解体後、床の強度を高め、ウォークインクローゼットに仕上げる。
築古の戸建てを実験台として購入し、住みながら試行錯誤してきたこのDIY。
同じ間取りなのだが、足を踏み入れる面積が増えるので、体感的に、部屋を大きく感じることができるのだ。
これが良いのは、
- まず、募集写真が映えること。
- さらに、内見時に、部屋の広さが好印象になること。
この2つの布石が効いたかなと。
あくまでも妄想だけどね。
管理会社に任せているので、入居者申込後にアンケートとか実施していない。
(大家は空気のような存在が望まれることが多く、できるだけ干渉しないようにしている。)
んで、もう1つの内装。
②内装で差別化
前入居者の退去後、クリーニングだけで仕上げたこのお部屋。
購入後の部屋を一度、DIYで理想像に仕上げてしまえば、1回転は、クリーニングだけで済むのか…
これが分かったのが、まず大きな収穫で。
んで、当時のDIYを思い出しながら、どのように違いを出したかは…
- 壁紙は、白色。
- トイレの背面にアクセントクロス(ターコイズブルー色)
- キッチンの扉は、カッティングシート(ダイノックの青色)
の3つ。
この辺りは、
築古不動産投資の教科書? 本など、よく紹介されている技で。
これまでは、DIYで納得できるまで実施してこれたが、業者に依頼することも今後増えてくるのかな。
今回の部屋は、途中でリフォームが入って、初めて外注した箇所があったんだけど、出来栄えはイマイチだった…
が、それでも埋まる。
思っている以上に、細かい箇所に目が行き過ぎてたのかもね。
その辺の塩加減を学びつつ、今後の賃貸経営に生かしつつ。
おわりに
以上「1号アパートが暫定満室に、値上げ&繁忙期を過ぎても埋まった理由」でした。
これで1号アパートの売上見込みは月25.8万円→年309.6万円。
購入時に電卓を叩いた数字よりも、上がってきましたね。
まあ、満室はずっと続かないので、あくまで参考までだが。
この培ったノウハウを生かすためにも? 2棟目の購入が課題…。
引き続き、自分に合った物件を探索していければ。
それでは、また。
