22年08月/ 1号アパートの家賃収入「CF+8.5万円」
とみます(@20tomimasu)です。
今月も1号アパートからの入金が。
あれ、ようやく満室になったのに、少ない…?
なんと、管理会社の計上ミスが発生し。
さらに、また滞納が…
色々とあるよね、地方築古アパート。
今月の損益を確認していきます。
家賃収入とキャッシュフロー
| 賃料 (円) | |
| 101 | 34,000 |
| 102 | 33,000 |
| 103 | 33,000 |
| 105 | 35,000 |
| 201 | 0 (滞納30000円) |
| 202 | 30,000 |
| 203 | 33,000 |
| 205 | 30,000 |
小計 22.8万円
まずは、収益の確認から。
今月の家賃収入は、
- 22.8万円。
家賃収入に引くことの
- 借入金返済 -62,680円
- 管理費(5.0%) -11,900円
- 振込手数料 -660円
- 共用電気 -1,252円
- 浄化槽 -3,850円
- 広告費 -62,000円←
計 +85,658円。
うーん、ちょっと火力が少ない。
今月の一番の突発的な支出は、広告費。
入居付けのお礼として、2か月分を管理会社に支払うようにしている。
まあ、この時期に埋めてくれたので、然るべき出費かな。
来月からの本稼働に期待しつつ。
現在の1号アパート借金は↓
- 残債: 1120万円。(借入時:1200万円)
- 残期間: 23年。(借入時: 25年)
↑借入時は30歳ということもあり、キャッシュフローが出るように、期間を長めに設定している。
そのおかげもあってか、2棟目の購入資金の元手が貯まりつつある。
別号室で滞納が発生!!
んで、ここからは、問題の嵐。
また、滞納が発生してしまい。
しかも、3ヵ月前に滞納が起きた方とは異なり。
まじか…
こんなにも滞納は起きるものか。w
地方の1K築古アパートは、甘く見ない方が良いね。
んで、相変わらず、管理会社は、保証会社を執行せずに、督促でナントカするらしい。
まあ、前回もそれでナントカなったし、それから滞納は起きていないので、単純な入金忘れなのかも。
とりあえず、～1ヵ月見て入金されないなら、保証会社を執行するように、強く言おう。
(期間が空くと、保証期限が切れてしまうので。)
保証会社を入れているので、踏み倒しリスクは無いものの、1Kならではのハイリスクハイリターンやね。
事前に理解して、リスクヘッジしておこう。(必ず保証会社を入れよう。)
管理会社による明細書の計上ミス
この管理会社は、誤計上が以前にもあったので、
明細書の計算を間違えていないか、よく見るようにしている。
今回は、入金の時点で、少ないと感じたので、
注意深く確認すると…
出るわ、出るわ。
なぜか、1部屋の扱いが0円になっているし、以前からの入居人の家賃が減額されており。
ほとんどは、前月の明細書のコピーでしょ。
という常識をぶち壊してくれるので、本当に注意が必要。
エクセルで作られた表なので、たまたま誤動作などでセルを間違えたのか、あるいは、意図的に? と思ってしまうほどの杜撰さで。w
管理会社からの明細書は、必ず自分で確認しようねん。
ちなみに、不足分は、管理会社に指摘することで、ちゃんと振り込まれた。
2号物件の取得に向けて
気になる物件があったのだが、売り出し情報が無くなっており。
他の方との売買が成約したのだろう。
思ったよりも、不動産の売買は活況で、
お手頃価格の物件は、ほぼほぼ無い状態が続いているね。
嫁も臨月に入ったので、
今は、インターネットでの物件探索のみと、内見を控えている。
また、落ち着いてきたら、
- 良物件→スピード勝負
- まあまあ物件→内見して価格交渉
を地味に繰り返すことで、自分の条件に見合った物件を購入していければ。
おわりに
以上「22年08月/ 1号アパートの家賃収入「CF+8.5万円」」でした。
満室で喜んでいるのも束の間で。w
滞納は、キャッシュフローに直接影響しているので、警戒ですね。
また、計8人の入居人に対し、過去に2人の滞納が発生しているので、ちとリスク高いかと。
氷山の一角だと思うので、これからの満室経営も、色々と用心しつつ。
それでは、また。
