2棟目アパートの売買契約を締結したよ
とみます(@20tomimasu)です。
ようやく‼
アパート2棟目となる収益物件の売買契約を締結しました。
物件の特徴と、これからの流れをメモしておきます。
これから一棟不動産投資で経済的に自立したい人は、参考にしてください。
2号アパートの物件概要
折角なので、1号アパートと並べておこう。
| 1号 | 2号 | |
| 物件価格 | 1500万円 | 2500万円 |
| 表面利回り | 20.6% | 13.9% |
| 相続税路線価 | 1100万円 (73%) | 1690万円 (67%) |
| 土地の実勢価格* | 1500万円 (100%) | 2300万円 (92%) |
| 戸数 | 1k×8戸 | 1店舗＋5戸 |
| 築 | 1988年 | 1986年 |
| 種類 | 軽量鉄骨 | 鉄骨と木造 |
| 家からの距離 | チャリで5分 | チャリで3分 |
| 購入時のリスク | 空室が3部屋 (汚部屋) | 過去に雨漏れあり 空室1部屋 |
*この地域での最近の売買履歴から、土地の実勢価格を算出した。
表面利回りは、1号アパートには敵わないものの、
今の市況での、13.9%は上出来。
さらに、相続税路線価ベースでの評価額は、約70%前後と高く、
経営でいう、バランスシートが崩れない、優秀な収益物件だ。
その分、築年数は40年近く、築古なんだけど、
土地の実勢価格が高く、いわゆる、土地値物件。
土地が広く、
- 最後は、2区画に分筆してから売却する…
そんな出口戦略も取れそうだ。
あと、家からの距離が近く、チャリで3分。→1号も近いので、ドミナント戦略が使える。
内装や簡易大工をDIYでできるので、移動の負担を抑制できるのが嬉しいね。
ということで、自分にとっての、
全力で買い物件だった。
売れ残り物件、価格交渉の結果…
これだけ条件が揃う物件は珍しく。
なんだけど、売れ残り物件だったんよね。
私が想定するに、
- 有名なポータルサイトらに掲載されていなかったこと
- 掲載情報の見栄えが悪かったこと
- 雨漏れが過去に発生していたこと
そんな状態だったので、競合が少なかったのかなと。
半年前に見た時よりも、販売価格が下がっていたところ、
過去の指値に対する売主の対応状況を、仲介から教えてもらったので、それを鑑みて、100万円を値引いて売買契約に至った。
残るは、融資の本審査‼
事前の仮審査と融資面談への備え
事前に担当者に仮打診したところ、
- 2000万円×3.9%×25年
という、前向きな回答に驚いた。
融資期間は、20年かな? と思っていたので。
これは、土地値が高いのと鉄骨造が効いているのかと。
そんなこんなで、次は、借入先の銀行への融資面談‼
事前に準備してから臨もう。
不動産購入の流れのおさらい↓
- 資料取り寄せ
- 内見
- 銀行に仮打診
- 買付
- 交渉成立、売買契約
- 融資面談 (本審査) ←次ココ
- 審査が通れば、決済
仮に、申込み条件通りに進めば↓
| 1号 | 2号 | |
| 物件価格 | 1500万円 | 2500万円 |
| 満室時の家賃収入 | 月25.8万円 | 月28.9万円 |
| 購入時の家賃収入 | 月16.6万円 | 月25.6万円 |
| 頭金 | 300万円 (20%) | 500万円 (20%) |
| 融資金額 | 1200万円 | 2000万円 |
| 金利 | 3.9% | 3.9% |
| 期間 | 25年 | 25年 |
| 毎月の返済金 | 月6.3万円 | 月10.4万円 |
| 満室時の粗CF* | 月19.5万円 | 月18.5万円 |
| 購入時の粗CF* | 月10.5万円 | 月15.2万円 |
*粗CF＝家賃収入-銀行への返済金
おぉー、1号アパート級にキャッシュフローが潤沢で。
まあ、築古だから、これから修繕費で減っていくんだけど。
それに対しては、
- 内装→DIY
- 大規模修繕→地元の借入先銀行の候補も見つかっているので、さらに借入と経験を…
- 最後の手段は、証券を現金化するよー
といった感じに、前向きに取り組めれるので、良いかなと。
不動産は個人性が高く、
自分のライフプランに合わせて組み込めるのが良いのよね。
ということで、融資面談に備えます‼
おわりに
以上「2棟目アパートの売買契約を締結したよ」でした。
1号アパートを購入してから、約4年掛かりましたが、
経済的自立の目標に対し、程よい2手目を打つことができたかと思います。
融資面談後、審査に2週間くらい掛かるので、上手く行けば8月末に決済ですね。
全力を尽くしていければ。
それでは、また。
アパート2棟目おめでとうございます
老害さん‼
ありがとうございます(*´▽｀*)