AアパートかBアパートか
とみます(@20tomimasu)です。
2号アパート取得に向け、
売り出しアパートの監視を続けている、今日この頃。
気になる物件が2つ。
Aアパートか、Bアパートか。
あなただったら、どっちを選択する?
収益性では、Aアパート
ざっと、2つの収益性に関する情報を↓
| A | B | |
| 価格 | 2000万円 | 2500万円 |
| 現行の家賃収入 | 月25万円 (満) | 月14万円 |
| 満室時の家賃収入見込み | 月25万円 | 月27万円 |
| 満室想定の表面利回り | 15% | 13% |
| 金利2%×15年で組んだ場合 の毎月の返済額 |
月13万円 | 月16万円 |
| 現行の粗キャッシュフロー | 月12万円 | -2万円 |
Aアパの収益性
お。
Aアパートは、毎月の粗キャッシュフローが、10万円を超え。
さらに、満室であり、
購入後、しばらく手間が掛からない。
なんて、素晴らしいアパートなんだ。
Bアパの収益性
一方、Bアパートは、
空室が多く、現状の家賃収入に火力が無い。
しかも、満室になっても、Aアパの収入力と大して変わらない。
てか、購入後のキャッシュフローマイナスだし。
管理費や修繕費もかかるし…
ってな感じに、
収益性だけを見ると、
- 圧倒的に、Aアパに軍配が上がる。
ところがどっこい。
資産性でみたら…
資産性では、Bアパート
Aアパの資産性
↑Aアパは、いわゆる、地方の築古アパート。
土地に関しては、相続税路線価で調べても表記がなされていないほど低い。(仕方ないので固定資産税ベースで)。ただ、土地面積は広いので、それなりの金額になっている。
建物に対しては、耐用年数超えで、帳簿上の価値はゼロ。
んー、
購入した時点で、純資産が-1600万円に。
しばらく、債務超過が続いてしまう。
まあ、それでも、収益性が高いので、現金は増えていくのだが。
いわゆる、地方築古アパで、ガンガンの収益力で負債をカバーして感じ。
Bアパの資産性
↑一方、Bアパートは、土地の価値が高い。
また、建物に関しても、築浅で、耐用年数をぎりオーバーしていない。(あと、2年で消えるが。)
そのため、販売価格(負債)に対し、ほぼ同等な資産力となる。
さらに、実勢価格では、低く見積もっても、販売価格以上であり、売り方*によっては、3000万円を超える可能性が。
(*更地にした後、分筆して、戸建て用に売却だとか。)
むむー。
あなたなら、どっちを選ぶ?
まあ実際は、空室や外壁の状態などもあるので、
一概には決めれないと思うが。
純資産を増やすこと?
これまで、キャッシュフローを一番大事に見てきたが、会計を勉強すればするほど、
- 純資産を増やすこと
が、大切なんじゃね?
ってことに気付き。
となると、購入時点では、
- Aアパの場合、買った時点で、マイナス1600万円のスタートになる。
- 一方、Bアパの場合は、プラマイゼロからのスタートになる。
そして、時間経過(一次関数)的には、
- Aアパの場合、左の資産が+12万円の現金が増え、右の負債は、元金9.5万円が減っていく。(total=+21.5万円)→スタート地点に来るまで6年かかる。
- 一方、Bアパの場合、左の現金は-2万円で、右の負債は、元金12万円が減っていく。(total=+10万円)
つまり、Aアパの方が、速度が2倍速いのだ。
スタート地点は、むしろ、マイナスにいるが、時間が経て経つほど有利に…
ところがだ。
Bアパの場合、空室を埋めれば、Aアパ並みに、いや、満室になれば、Aアパを超えるのだ。(限界キャッシュフロー+13万円。)
裁量の余地あり。
となると、
6年の内に、満室にできるのであれば、
- Bアパの方が良いんじゃね?
おわりに
以上「AアパートかBアパートか」でした。
実際は、個々のライフスタイルがあるので、どれが最適かは人によって違う。
→どの不動産を仲間にするかは、人によって違うんよね。
これだから、不動産は面白く。
自分に適した不動産を探していければ。
読者にも、幸あれ～
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