AアパートかBアパートか

 

とみます(@20tomimasu)です。

 

2号アパート取得に向け、

売り出しアパートの監視を続けている、今日この頃。

 

気になる物件が2つ。

Aアパートか、Bアパートか。

 

あなただったら、どっちを選択する?

とみます
この内容は「収益性か資産性か」についてです。

 

収益性では、Aアパート

 

ざっと、2つの収益性に関する情報を↓

A B
価格 2000万円 2500万円
現行の家賃収入 月25万円 (満) 月14万円
満室時の家賃収入見込み 月25万円 月27万円
満室想定の表面利回り 15% 13%
金利2%×15年で組んだ場合
の毎月の返済額
月13万円 月16万円
現行の粗キャッシュフロー 月12万円 -2万円

 

 

Aアパの収益性

お。

Aアパートは、毎月の粗キャッシュフローが、10万円を超え。

さらに、満室であり、

購入後、しばらく手間が掛からない。

なんて、素晴らしいアパートなんだ。

 

Bアパの収益性

一方、Bアパートは、

空室が多く、現状の家賃収入に火力が無い。

しかも、満室になっても、Aアパの収入力と大して変わらない。

てか、購入後のキャッシュフローマイナスだし。

管理費や修繕費もかかるし…

 

ってな感じに、

収益性だけを見ると、

  • 圧倒的に、Aアパに軍配が上がる。

 

ところがどっこい。

資産性でみたら…

 

資産性では、Bアパート

 

Aアパの資産性

estate201026-1

↑Aアパは、いわゆる、地方の築古アパート。

土地に関しては、相続税路線価で調べても表記がなされていないほど低い。(仕方ないので固定資産税ベースで)。ただ、土地面積は広いので、それなりの金額になっている。

建物に対しては、耐用年数超えで、帳簿上の価値はゼロ。

 

んー、

購入した時点で、純資産が-1600万円に。

しばらく、債務超過が続いてしまう。

まあ、それでも、収益性が高いので、現金は増えていくのだが。

いわゆる、地方築古アパで、ガンガンの収益力で負債をカバーして感じ。

 

Bアパの資産性

estate201026-4

↑一方、Bアパートは、土地の価値が高い。

また、建物に関しても、築浅で、耐用年数をぎりオーバーしていない。(あと、2年で消えるが。)

 

そのため、販売価格(負債)に対し、ほぼ同等な資産力となる。

さらに、実勢価格では、低く見積もっても、販売価格以上であり、売り方*によっては、3000万円を超える可能性が。

(*更地にした後、分筆して、戸建て用に売却だとか。)

 

むむー。

あなたなら、どっちを選ぶ?

 

まあ実際は、空室や外壁の状態などもあるので、

一概には決めれないと思うが。

 

純資産を増やすこと?

 

これまで、キャッシュフローを一番大事に見てきたが、会計を勉強すればするほど、

  • 純資産を増やすこと

が、大切なんじゃね?

 

ってことに気付き。

 

となると、購入時点では、

  • Aアパの場合、買った時点で、マイナス1600万円のスタートになる。
  • 一方、Bアパの場合は、プラマイゼロからのスタートになる。

 

そして、時間経過(一次関数)的には、

  • Aアパの場合、左の資産が+12万円の現金が増え、右の負債は、元金9.5万円が減っていく。(total=+21.5万円)→スタート地点に来るまで6年かかる。
  • 一方、Bアパの場合、左の現金は-2万円で、右の負債は、元金12万円が減っていく。(total=+10万円)

 

つまり、Aアパの方が、速度が2倍速いのだ。

スタート地点は、むしろ、マイナスにいるが、時間が経て経つほど有利に…

 

ところがだ。

Bアパの場合、空室を埋めれば、Aアパ並みに、いや、満室になれば、Aアパを超えるのだ。(限界キャッシュフロー+13万円。)

裁量の余地あり。

 

となると、

6年の内に、満室にできるのであれば、

  • Bアパの方が良いんじゃね?

 

おわりに

 

以上「AアパートかBアパートか」でした。

 

実際は、個々のライフスタイルがあるので、どれが最適かは人によって違う。

→どの不動産を仲間にするかは、人によって違うんよね。

 

これだから、不動産は面白く。

自分に適した不動産を探していければ。

とみます
今日も最後までありがとうございました。

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