3-33 中古ワンルームマンション(都心)購入検討を振り返る
こんにちは、
去年、融資が下りなかった、不動産投資にリベンジしました。
結果から報告するが、
「銀行から融資を受けれる」とのこと。
「わーい」
現状、金利は下がり、不動産価値は上がっており、こんなこと過去にない。
不動産は高騰しているが、とにかく金利が低いので、
20代の私にとって、不動産投資をはじめるチャンスが来た。
現状を振り返ると、やはり去年に始めるべきだった。
去年に融資が下りなかったことは、悔やんでも悔やみきれないが、
今、そのときが来たと言い聞かせ、先に進める。
いずれは通る道なので。
融資の審査と並行して、物件と管理会社をどうするかここ一週間悩んでいた。
まず、前提条件から軽く振り返る。
・中古ワンルームマンション (新築高いため)
・都心 (人口減少に備えるため)
・販売と管理をしている会社をパートナーにする (手間がかからないため)
今回、組むパートナーは、大手企業一社と中小企業一社を検討した。
パートナー会社、最終的に残った物件、収支を以下にまとめる。
パートナー会社について
| A社 | B社 | |
| 上場 | 東証一部上場 | × |
| 従業員 | 500人 | 20人 |
| 資本金 | 30億以下 | 1億以下 |
| 設立 | 1980年 | 2007年 |
| 担当者 | 入社3年目 副主任 24才くらい
不動産投資経験：ワンルーム一戸 ほかの投資知識ほんどない 資格なし 打ち合わせに応じて、 |
業界10年 係長 31才くらい
不動産投資経験：ワンルーム一戸 ほかの投資知識ほんどない 資格:宅地建物取引士 会社への権力大 |
| サブリース | 95% | 90% |
| 紹介銀行 | オリックス 1.85% 35年 | オリックス 1.85% 35年 |
物件と収支について
| 大森 | 門前仲町 | 桜木町 | |
| 会社 | A社 | B社 | A社 |
| 販売価格 | 1990万円 （値下げ110万円） |
2030万円 （値下げ70万円） |
2010万円 （値下げ110万円） |
| 頭金 | 1万円 | 10万円 | 1万円 |
| 築年数 | 10年 | 5年 | 4年 |
| 面積（壁芯） | 21.12 m2 | 20.66 m2 | 20.70 m2 |
| 最寄駅徒歩 | 4分 | 8分 | 1分 |
| 戸数 | 39戸 | 61戸 | 181戸 |
| 空室状況 (SUMO調べ) |
0件 | 22件 （同じ部屋も含む 場合があるため、 一概には言えないが） |
20件 （同じ部屋も含む 場合があるため、 一概には言えないが） |
| 懸念 | 築年数△
戸数が多く |
開発会社× カードキーじゃない△ ペット可○ |
駐車場ターンテーブル△ （管理費高い？） →駐車場賃貸収支○ |
| 強み | 羽田空港、リニア | オリンピック後再整備 | みなとみらい |
| 収支について | |||
| 賃料 | 88000 | 86500 | 81500 |
| ローン | -64399 | -65370 | -65046 |
| 管理費 | -8000 | -6200 | -3700 |
| 修繕積立金 | -3200 | -2100 | -740 |
| 管理委託 | -3500 | -3240 | -3500 |
| キャッシュフロー | 8901 | 9590 | 8514 |
| 実質利回り | 4.41% | 4.43% | 4.38% |
| セカンド オピニオン 1人目 |
◎ | ○ | 最終的に紹介された 物件だったため、 自己判断 |
| セカンド オピニオン 2人目 |
△ 可もなく不可もなく |
あと、支出として、
諸費用約42万円と
(司法書士費用、
融資事務手数料、
火災保険、
ローン事務手数料、
固定資産税、
都市計画税等)
+不動産取得税約15万円だ。
金利変動リスクに対しては、金利上昇時に繰り上げ返済を行う。
空室リスクに対しては、サブリースを使わなくてもいい物件だと思うが、最後の砦に。
管理会社の倒産リスクに対しては、A社とB社以外の管理会社の繋がりを維持しておく。
(最終的にはB社をA社の計らいで淘汰されてしまいました…)
A社とB社を競合させることで、
多くの情報を得たこと、
最終的に好みの物件がでてきたこと、
半面、
毎日20時から23時くらいまで、異なる営業マンによる物件紹介、交渉、契約に疲弊したこと、
1物件に絞るため、最後にどちらかの担当者に断りを入れなければならないこと、
など、今までにない苦痛を伴った経験となった。
若い20代だからこそできたのだ思う。
結果、桜木町の物件に決定。
今後、この不動産の残債に対し、金融取引の利益を回したりすることで、
プラスのキャッシュフローを維持する努力を続ける。
また、この一件を通し、
「私みたいな、キャッシュの少ない、小口の会社員は不利な立場であること」
「うまみは大口が持っていること」
を認識した。
金融取引で利益を出していない、20代会社員には、おすすめできない。
以上、「不動産投資、中古ワンルームマンション」でした。
