3-33 中古ワンルームマンション(都心)購入検討を振り返る【会員のみ⇒限定公開中】

こんにちは、

 

 

去年、融資が下りなかった、不動産投資にリベンジしました。

 

 

 

結果から報告するが、

 

 

 

「銀行から融資を受けれる」とのこと。

 

 

 

「わーい」

 

 

 

現状、金利は下がり、不動産価値は上がっており、こんなこと過去にない。

 

 

 

不動産は高騰しているが、とにかく金利が低いので、

 

 

 

20代の私にとって、不動産投資をはじめるチャンスが来た。

 

 

 

現状を振り返ると、やはり去年に始めるべきだった。

 

 

 

去年に融資が下りなかったことは、悔やんでも悔やみきれないが、

 

 

 

今、そのときが来たと言い聞かせ、先に進める。

 

 

 

いずれは通る道なので。

 

 

 

融資の審査と並行して、物件と管理会社をどうするかここ一週間悩んでいた。

 

 

 

まず、前提条件から軽く振り返る。

 

 

・中古ワンルームマンション (新築高いため)

 

・都心 (人口減少に備えるため)

 

・販売と管理をしている会社をパートナーにする (手間がかからないため)

 

 

 

今回、組むパートナーは、大手企業一社と中小企業一社を検討した。

 

 

 

パートナー会社、最終的に残った物件、収支を以下にまとめる。

 

 

パートナー会社について

A社 B社
上場 東証一部上場 ×
従業員  500人 20人
資本金 30億以下 1億以下
設立 1980年 2007年
 担当者  入社3年目 副主任 24才くらい

不動産投資経験:ワンルーム一戸

ほかの投資知識ほんどない

資格なし

打ち合わせに応じて、
宅地建物取引士、
上司、課長を連れてくる。

業界10年 係長 31才くらい

不動産投資経験:ワンルーム一戸
これからアパート1棟ねらい

ほかの投資知識ほんどない

資格:宅地建物取引士
CFP

会社への権力大
(値下げが通りやすい)

サブリース 95% 90%
紹介銀行 オリックス 1.85% 35年 オリックス 1.85% 35年

 

物件と収支について

大森 門前仲町 桜木町
 会社 A社 B社 A社
販売価格 1990万円
(値下げ110万円)
2030万円
(値下げ70万円)
2010万円
(値下げ110万円)
頭金 1万円 10万円 1万円
 築年数 10年 5年 4年
 面積(壁芯) 21.12 m2 20.66 m2 20.70 m2
 最寄駅徒歩  4分  8分 1分
戸数 39戸 61戸 181戸
空室状況
(SUMO調べ)
0件 22件
(同じ部屋も含む
場合があるため、
一概には言えないが)
20件
(同じ部屋も含む
場合があるため、
一概には言えないが)
懸念 築年数△

戸数が多く
修繕管理費△

開発会社×
カードキーじゃない△
ペット可○
駐車場ターンテーブル△
(管理費高い?)
→駐車場賃貸収支○
強み 羽田空港、リニア オリンピック後再整備 みなとみらい
 収支について
 賃料 88000 86500 81500
 ローン  -64399 -65370 -65046
管理費 -8000 -6200 -3700
修繕積立金 -3200 -2100 -740
管理委託 -3500 -3240 -3500
キャッシュフロー 8901 9590 8514
実質利回り 4.41% 4.43% 4.38%
セカンド
オピニオン
1人目
最終的に紹介された
物件だったため、
自己判断
セカンド
オピニオン
2人目

可もなく不可もなく

 

あと、支出として、

 

 

諸費用約42万円と

 

(司法書士費用、

 

融資事務手数料、

 

火災保険、

 

ローン事務手数料、

 

固定資産税、

 

都市計画税等)

 

 

 

+不動産取得税約15万円だ。

 

 

 

金利変動リスクに対しては、金利上昇時に繰り上げ返済を行う。

 

 

 

空室リスクに対しては、サブリースを使わなくてもいい物件だと思うが、最後の砦に。

 

 

 

管理会社の倒産リスクに対しては、A社とB社以外の管理会社の繋がりを維持しておく。

(最終的にはB社をA社の計らいで淘汰されてしまいました…)

 

 

 

A社とB社を競合させることで、

 

 

 

多くの情報を得たこと、

 

 

 

最終的に好みの物件がでてきたこと、

 

 

 

半面、

 

 

 

毎日20時から23時くらいまで、異なる営業マンによる物件紹介、交渉、契約に疲弊したこと、

 

 

 

1物件に絞るため、最後にどちらかの担当者に断りを入れなければならないこと、

 

 

 

など、今までにない苦痛を伴った経験となった。

 

 

 

若い20代だからこそできたのだ思う。

 

 

 

 

 

結果、桜木町の物件に決定。

 

 

 

今後、この不動産の残債に対し、金融取引の利益を回したりすることで、

 

 

 

プラスのキャッシュフローを維持する努力を続ける。

 

 

 

 

 

また、この一件を通し、

 

 

 

「私みたいな、キャッシュの少ない、小口の会社員は不利な立場であること」

 

 

 

「うまみは大口が持っていること」

 

 

 

を認識した。

 

 

 

金融取引で利益を出していない、20代会社員には、おすすめできない。

 

 

 

以上、「不動産投資、中古ワンルームマンション」でした。

 

 

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2. 20代がこれから生きる上で知っておきたいこと
  2.1 生きていくのに必要なおカネ
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  2.3 20代は年利1%も難しい…
  2.4 身銭をきる必要性

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