とみます(@20tomimasu)です。
一棟アパートの物件を探していると、格安な物件が。
早速、内見しに行くと…
外壁は無く、外階段はボロボロ、部屋には浸水、お風呂はバランス釜…、と、廃墟でした。w
新たな気づきがあったので、簡単にまとめておきます。
4戸350万円の軽量鉄骨(築42年)を内見
インターネットで物件を探していると、面白そうな一棟アパートを発見。
早速、問合せる。
どうも、かなり、ボロいらしい。
簡単に、物件概要を↓
- 350万円 (外壁補修工事込)
- 築42年
- 軽量鉄骨
- 駅から徒歩20分
- 京葉の石油コンビナート沿い→それなりに需要ありそう。
- 井戸
- 本下水
- 1DK×2部屋
- 2DK×2部屋
- 全空
え、工事込みだし、かなり良いんじゃね?
ということで、現場に。
ところが…
順に追っていこう。
【廃墟】部屋の壁から日の光が。(外壁/内壁が破損)
これねー、
着いてびっくり。
部屋の中から、太陽の光が、わんさか入ってくる。
日当たり良好、ってやつ?
はい↓
↑壁がめくれてるんよね。w
クロスだけならまだしも、下地の合板から外壁まで、破損している。
もちろん、床は…
畳が黒い↓
↑雨水を、もろに吸い込んでいる。
となると、この下の床版(木)も、やられているよね。
えぇ、腐敗した木材は、シロアリが大好き。w
こりゃあ、床下から、リフォームが必要だわさ。
んで、外から見ると↓
w。
台風15号で、さらに、悪化したらしい。
軽量鉄骨って、こうなってんだー
と、勉強しつつ、
- なぜ、途中から、木材?
過去に、修繕でもしたのだろうか。
ちなみに、外壁は、下に↓
↑近所の住人が協力して、きれいにしたらしい。
当時は、道にまで、広がっていて、かなり迷惑だったとのこと。
あー、管理されていない物件を見るのも、ツライね。
いづれ、こういった物件を直して、社会貢献するのもイイネ。
んで、よく見ると、この階段。
かなりボロくね?
外階段がボロボロ! 歩けないほどに。(L型廊下＋直階段)
仲介さんから
- 2階は見れない。階段から落ちるよ。
とのこと。
え?
下から覗いてみる。
うひゃー。
かなりボロボロ。
なるほどw
体重に耐えれずに、外階段の鉄骨が抜けるということか。w
確かに、めくれてるし。
穴も開いている…
ということで、2階の部屋は見れない。
残念。
ちなみに、この階段は、
- L型廊下＋直階段
丸ごと交換する必要がありそうね。
現在、業者に、概算見積もりの問い合わせをしたけど、どれくらいするんだろ?
ユニット式(工場で作って、現場で施工する)の場合、安いらしいけど、それでも、100～150万円はするよね。
多分。
んで、この階段、
修繕として、塗装を数年に行えば、良かったのに…
オーナーさん、全然、やる気なかったらしい。
だから、朽ちた。
みんなはマネしないように。
塗装や防水は大事だよ。
そして…
外階段からの水進入。1FLもビショ濡れ
これもねー、驚いた。w
1階なのに、天井が濡れている↓
うひゃっ、黒いのはカビ?
相当、時間が経っている。
んで、この原因は、外階段から、雨水が進入してきたっぽい。
塗装メンテを、階段/外壁ともに、やっていなかったから、こうなる。
気を付けよう…
もちろん、下も↓
うえー。
焦げているみたいになってるし。
(火事ではない。)
そして、もう一つの部屋の壁も↓
腐敗してんなー。
下地から、やり直しだね。
廃墟の床(合板)が裂けている。
↑床から亀裂が。w
おそらく、下側は、木材で構成され、根太と根太の上に、合板が敷かれている。
根太が無いところの、合板が裂けている。w
うげー。
床も敷き直しだね。
見たことのないエアコンが。
の?
なんだ、このエアコンはー!?
室外機は、ふつーっぽかったけど、このエアコン本体は見たことない。
昔のタイプは、こんなのだったのか。
へー。
もちろん、交換だね。約5万円×4部屋＝20万円。
物干し竿や網戸の修繕
↑網戸と、物干し竿もヒドイ。
網戸の型は、生きていたので、網の交換でなんとかなりそう。
が、この鉄骨タイプの物干し竿はねー。
どうしよ?
朽ちてるんよね、塗装でどうにもならない感じ。
(2階のべランダも同様。)
いっそのことなくす方が良いのかも。
最後に…
バランス釜の風呂を生まれて初めて見た
バランス釜って知っている?
ガスを熱して、水と混ぜて…
↑こんな感じ。
昭和50年代より昔は、これが普通だったらしい。
つまみがいくつかあって、複雑そう…。
今の、給湯器って、便利ね。感謝の意。
んで、一方、
このバランス釜は、ガス燃焼による温水なので、停電も使える。
あと、レトロ感がって、逆に人気らしい。
ほんとかよ。
ということで、その地域の管理会社(不動産業者)に、聞いてみた。
修繕の目安に、現地の不動産業者に聞き込み
本に書いてあったことを、実践中。
＞＞NOをYESに変える「不動産投資」最強融資術(本)を読んで
最低3つの現地の不動産業者をめぐって、相場家賃等の事前調査を。
初めてだし、ちょっと、緊張すんなー。
- こんにちはー!
- 一棟アパートの購入を検討してまして…
- この辺の賃貸需要って、どんな感じですー?
- バランス釜とか、どうです?
- …
みたく。
今回、2件の調査を。
アポなし訪問だったけど、両社とも、丁寧に答えてくれた。優しい～
①1件目 〇タットハウス
- 家賃相場 1DK 3～3.5万円, 2DK 3.5～4万円
- →強気な相場感。
- もちろん、バランス釜は交換してね。
- あ、同じ地域で、バランス釜×3万円で決まってたわ。
- もちろん、最低限の床/壁/キッチンは、キレイな状態。
- 外の洗濯機は、嫌われる。
- ペット可にすると、いいよー。
ふむふむ、
色々と教えてくれるなー。
②2件目 〇イブル
- 1DK 2万円, 2DK 3万円
- →これなら入るだろうね。ただ、築42年は、まず検索されない。ネット検索が多い中、まず、消される。
- さらに、ターゲット層は、低所得者。管理したくないなー。お金、払わないかもよ。まあ、保障会社契約必須だから大丈夫だろうけど。
- バランス釜は、今や聞いたことない。w
- →この前、40代の女性に紹介したけど、キッチン給湯器ですら、見たことなく怖がって、入居に至らなかった。
- 最低限の設備は必要。
とのこと。
おー、
管理会社によって、言うことが違うねー。
こりゃあ、確かに、事前調査が必須だわ。
んで、結局、この物件は…
廃墟を買うか、買わないか
収入
- 満室の家賃収入 月10万円→年120万円
支出
- 物件価格 350万円
- 外壁の修繕込 (交渉次第で、外壁塗装もやってくれそう。)
- 外階段の新規交換 150万円
- 内装フル 60万円×4部屋 =240万円
- バランス釜→プロパンガスに協力を乞う
- 水道工事やガスラインの整備→ 30万円×4部屋 =120万円
- エアコン20万円。
- 屋根の修繕必要かも。(見えないリスク)
ざっと、880万円＋α。
- 利回り13.6%
と、リスクの割に微妙。
あと、
- アスベスト
ね。
昭和50年以降でも、一部(5%以下)に、アスベストが使用されている可能性が高い。
こりゃあ、コワイ。
あと、もし、壊した場合、
- 撤去費用 200万円
とのこと。
土地値が320万円くらいだから、120万円とかじゃないと…
うーん、私には、イマイチ。
廃墟を専門にしている業者や投資家は、ここから外階段や内装などのコスト削減で、何とかするらしい。w
リフォーム後、満室にして、実勢価格で売るとのこと。
すげーな。
今回は、素人向きじゃないね。
ということで、今回の廃墟物件は、見送り。
- 最初の一棟モノとして、手を出すべきじゃない。
と、判断した。
(いずれは、こういう物件を再生するのも、面白そうだけど。)
ちなみに、修繕業者が間に合っていないらしい↓
- 台風15号により、修繕依頼が200件以上
とのこと。
うひゃー、
こりゃあ、タイミング的にも、悪いということで。
おわりに
以上「【廃墟】築42年4戸の軽量鉄骨アパート350万円を内見」でした。
直近は、ボロ屋物件を、検討してきました。
実際に、足を動かし、収支シミュレーションすることで、何か見えてきた気がします。
30歳の会社員の私にとって、
- どのアプローチが、効率よくキャッシュフローを増やせるか…
次回、少し目線を変えて、トライ＆エラーしていこうと思います～
読者にも、幸あれ～
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