【廃墟】築42年4戸の軽量鉄骨アパート350万円を内見

 

とみます(@20tomimasu)です。

 

一棟アパートの物件を探していると、格安な物件が。

早速、内見しに行くと…

 

外壁は無く、外階段はボロボロ、部屋には浸水、お風呂はバランス釜…、と、廃墟でした。w

新たな気づきがあったので、簡単にまとめておきます。

とみます
この内容は「廃墟の内見」についてです。

 

4戸350万円の軽量鉄骨(築42年)を内見

 

インターネットで物件を探していると、面白そうな一棟アパートを発見。

早速、問合せる。

 

どうも、かなり、ボロいらしい。

簡単に、物件概要を↓

  • 350万円 (外壁補修工事込)
  • 築42年
  • 軽量鉄骨
  • 駅から徒歩20分
  • 京葉の石油コンビナート沿い→それなりに需要ありそう。
  • 井戸
  • 本下水
  • 1DK×2部屋
  • 2DK×2部屋
  • 全空

 

え、工事込みだし、かなり良いんじゃね?

ということで、現場に。

 

ところが…

順に追っていこう。

 

【廃墟】部屋の壁から日の光が。(外壁/内壁が破損)

 

これねー、

着いてびっくり。

 

部屋の中から、太陽の光が、わんさか入ってくる。

日当たり良好、ってやつ?

 

はい↓

haikyo190922-3

↑壁がめくれてるんよね。w

クロスだけならまだしも、下地の合板から外壁まで、破損している。

 

もちろん、床は…

畳が黒い↓

haikyo190922-9

↑雨水を、もろに吸い込んでいる。

となると、この下の床版(木)も、やられているよね。

 

えぇ、腐敗した木材は、シロアリが大好き。w

こりゃあ、床下から、リフォームが必要だわさ。

 

んで、外から見ると↓

haikyo190922-13

 

w。

台風15号で、さらに、悪化したらしい。

 

軽量鉄骨って、こうなってんだー

と、勉強しつつ、

  • なぜ、途中から、木材?

 

過去に、修繕でもしたのだろうか。

ちなみに、外壁は、下に↓

haikyo190922-12

↑近所の住人が協力して、きれいにしたらしい。

当時は、道にまで、広がっていて、かなり迷惑だったとのこと。

 

あー、管理されていない物件を見るのも、ツライね。

いづれ、こういった物件を直して、社会貢献するのもイイネ。

 

んで、よく見ると、この階段。

かなりボロくね?

 

外階段がボロボロ! 歩けないほどに。(L型廊下+直階段)

 

仲介さんから

  • 2階は見れない。階段から落ちるよ。

とのこと。

 

え?

下から覗いてみる。

 

haikyo190922-1

 

うひゃー。

かなりボロボロ。

 

なるほどw

体重に耐えれずに、外階段の鉄骨が抜けるということか。w

 

haikyo190922-2

確かに、めくれてるし。

穴も開いている…

 

ということで、2階の部屋は見れない。

残念。

 

ちなみに、この階段は、

  • L型廊下+直階段

 

丸ごと交換する必要がありそうね。

現在、業者に、概算見積もりの問い合わせをしたけど、どれくらいするんだろ?

 

ユニット式(工場で作って、現場で施工する)の場合、安いらしいけど、それでも、100~150万円はするよね。

多分。

 

んで、この階段、

修繕として、塗装を数年に行えば、良かったのに…

オーナーさん、全然、やる気なかったらしい。

 

だから、朽ちた。

みんなはマネしないように。

塗装や防水は大事だよ。

 

そして…

 

外階段からの水進入。1FLもビショ濡れ

 

これもねー、驚いた。w

1階なのに、天井が濡れている↓

haikyo190922-4

 

うひゃっ、黒いのはカビ?

相当、時間が経っている。

 

んで、この原因は、外階段から、雨水が進入してきたっぽい。

 

塗装メンテを、階段/外壁ともに、やっていなかったから、こうなる。

気を付けよう…

 

もちろん、下も↓

haikyo190922-5

うえー。

焦げているみたいになってるし。

(火事ではない。)

 

そして、もう一つの部屋の壁も↓

haikyo190922-10

腐敗してんなー。

下地から、やり直しだね。

 

廃墟の床(合板)が裂けている。

haikyo190922-6

↑床から亀裂が。w

 

おそらく、下側は、木材で構成され、根太と根太の上に、合板が敷かれている。

根太が無いところの、合板が裂けている。w

 

うげー。

床も敷き直しだね。

 

見たことのないエアコンが。

haikyo190922-7

 

の?

なんだ、このエアコンはー!?

 

室外機は、ふつーっぽかったけど、このエアコン本体は見たことない。

昔のタイプは、こんなのだったのか。

 

へー。

もちろん、交換だね。約5万円×4部屋=20万円。

 

物干し竿や網戸の修繕

haikyo190922-8

↑網戸と、物干し竿もヒドイ。

 

網戸の型は、生きていたので、網の交換でなんとかなりそう。

が、この鉄骨タイプの物干し竿はねー。

 

どうしよ?

朽ちてるんよね、塗装でどうにもならない感じ。

(2階のべランダも同様。)

いっそのことなくす方が良いのかも。

 

最後に…

 

バランス釜の風呂を生まれて初めて見た

 

バランス釜って知っている?

ガスを熱して、水と混ぜて…

haikyo190922-14

↑こんな感じ。

昭和50年代より昔は、これが普通だったらしい。

 

つまみがいくつかあって、複雑そう…。

今の、給湯器って、便利ね。感謝の意。

 

んで、一方、

このバランス釜は、ガス燃焼による温水なので、停電も使える。

あと、レトロ感がって、逆に人気らしい。

ほんとかよ。

 

ということで、その地域の管理会社(不動産業者)に、聞いてみた。

 

修繕の目安に、現地の不動産業者に聞き込み

 

本に書いてあったことを、実践中。

>>NOをYESに変える「不動産投資」最強融資術(本)を読んで

 

最低3つの現地の不動産業者をめぐって、相場家賃等の事前調査を。

初めてだし、ちょっと、緊張すんなー。

 

  • こんにちはー!
  • 一棟アパートの購入を検討してまして…
  • この辺の賃貸需要って、どんな感じですー?
  • バランス釜とか、どうです?

みたく。

 

今回、2件の調査を。

アポなし訪問だったけど、両社とも、丁寧に答えてくれた。優しい~

 

①1件目 〇タットハウス

 

  • 家賃相場 1DK 3~3.5万円, 2DK 3.5~4万円
  • →強気な相場感。
  • もちろん、バランス釜は交換してね。
  • あ、同じ地域で、バランス釜×3万円で決まってたわ。
  • もちろん、最低限の床/壁/キッチンは、キレイな状態。
  • 外の洗濯機は、嫌われる。
  • ペット可にすると、いいよー。

 

ふむふむ、

色々と教えてくれるなー。

 

②2件目 〇イブル

 

  • 1DK 2万円, 2DK 3万円
  • →これなら入るだろうね。ただ、築42年は、まず検索されない。ネット検索が多い中、まず、消される。
  • さらに、ターゲット層は、低所得者。管理したくないなー。お金、払わないかもよ。まあ、保障会社契約必須だから大丈夫だろうけど。
  • バランス釜は、今や聞いたことない。w
  • →この前、40代の女性に紹介したけど、キッチン給湯器ですら、見たことなく怖がって、入居に至らなかった。
  • 最低限の設備は必要。

とのこと。

 

おー、

管理会社によって、言うことが違うねー。

 

こりゃあ、確かに、事前調査が必須だわ。

んで、結局、この物件は…

 

廃墟を買うか、買わないか

 

収入

  • 満室の家賃収入 月10万円→年120万円

 

支出

  • 物件価格 350万円
  • 外壁の修繕込 (交渉次第で、外壁塗装もやってくれそう。)
  • 外階段の新規交換 150万円
  • 内装フル 60万円×4部屋 =240万円
  • バランス釜→プロパンガスに協力を乞う
  • 水道工事やガスラインの整備→ 30万円×4部屋 =120万円
  • エアコン20万円。
  • 屋根の修繕必要かも。(見えないリスク)

ざっと、880万円+α。

 

  • 利回り13.6%

と、リスクの割に微妙。

 

あと、

  • アスベスト

ね。

 

昭和50年以降でも、一部(5%以下)に、アスベストが使用されている可能性が高い。

こりゃあ、コワイ。

 

あと、もし、壊した場合、

  • 撤去費用 200万円

とのこと。

 

土地値が320万円くらいだから、120万円とかじゃないと…

うーん、私には、イマイチ。

 

廃墟を専門にしている業者や投資家は、ここから外階段や内装などのコスト削減で、何とかするらしい。w

リフォーム後、満室にして、実勢価格で売るとのこと。

 

すげーな。

今回は、素人向きじゃないね。

 

ということで、今回の廃墟物件は、見送り。

  • 最初の一棟モノとして、手を出すべきじゃない。

と、判断した。

(いずれは、こういう物件を再生するのも、面白そうだけど。)

 

ちなみに、修繕業者が間に合っていないらしい↓

  • 台風15号により、修繕依頼が200件以上

とのこと。

 

うひゃー、

こりゃあ、タイミング的にも、悪いということで。

 

おわりに

 

以上「【廃墟】築42年4戸の軽量鉄骨アパート350万円を内見」でした。

 

直近は、ボロ屋物件を、検討してきました。

実際に、足を動かし、収支シミュレーションすることで、何か見えてきた気がします。

 

30歳の会社員の私にとって、

  • どのアプローチが、効率よくキャッシュフローを増やせるか…

 

次回、少し目線を変えて、トライ&エラーしていこうと思います~

とみます
今日も最後までありがとうございました。

sco180415-2

読者にも、幸あれ~

LINE@登録の方もよろしくお願いします。

主に、ブログ更新のお知らせです。

たまに、キャンペーンなども(*´▽`*)。

 

おかげさまで「1113名」を超えました。

いつもありがとうございます。

 

これからもガンガン発信していきますので、どうぞよろしくお願いします。

うざかったらブロックしてください。

 

それでは、また。

 

LINE@登録で直ぐに受け取るプレゼント(無料)

現在「LINE@登録」して頂いた方に「金持ち父さんの実践書 20代会社員 入門編(PDF20枚)」をプレゼントしています。

~もくじ~
1. 20代が知っておきたい日本のこと
  1.1 日本のこれからの人口推移
  1.2 日本の財政推移
  1.3 20代の年金問題
  1.4 日本の絶対的な政策目標

2. 20代がこれから生きる上で知っておきたいこと
  2.1 生きていくのに必要なおカネ
  2.2 20代が賢くおカネを増す方法
  2.3 20代は年利1%も難しい…
  2.4 身銭をきる必要性

3. とみますのリアルなCFについて
  3.1 海外金融商品のリアルなCF
  3.2 1区分所有のリアルなCF
  3.3 225オプションのリアルなCF
  3.4 投資×ブログのリアルなCF

4. おわりに


【プレゼントを受け取るには】
LINE@登録後「とみます」より送られてくるメッセージから、指定されたpdfのダウンロード(無料)を行い、お受け取り下さい。

LINE@登録はこちらから↓↓
友だち追加

【利用者の声】
読者アンケートでは「インターネットからの登録」が「85%」で、「満足していない割合」は「16%」とのことでした。現在、588人の方が登録しています!!

【よくある質問】
Q. LINEでの個人情報が心配です。
A. LINEの会社が管理しているため、私が個人を特定するような情報を知ることはありません。登録者のプロフィール画像や名前もわかりません。

【こんな人はお断り!!】
・目先の利益を求めている人
・直ぐにお金持ちになりたい人
・簡単に稼げる方法を知りたい人

私は、投資の「本質」を追求しています。
投資の本質とは「将来を見据え、今できることを実践すること」だと考えています。
実際、そうやって身銭を切って、行動してきました。
なので、上に書いた内容にあてはまる人は、絶対に登録しないでください。

【さいごに】
これからも「金融」の「知識」をどんどん発信していきます!!
主に「ブログ更新の通知」ですが、たまに「登録者限定のキャンペーン」をしているので、お楽しみに。それでは、また。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です