とみます(@20tomimasu)です。
1月ですね。
1つの区切りであるため、引越し等でドタバタしている人もいるかもしれません。
今回、区分の物件保有者として、進捗があったので、まとめておきます。
リスクリターンは、イマイチですが…
今年の賃貸者の契約更新は…
毎年1月、賃貸者が更新するか、しないかの大事な局面を迎える。
というのも、一契約者に対し「2年更新」なのだが、「2区分」を所有しており、契約年が1年毎ずれているため、交互にやって来る↓
| 桜木町 | 関内 | |
| 2017 | 2年更新 | – |
| 2018 | – | 2年更新 |
| 2019 | 2年更新 ←今回 | – |
| 2020 | – | 2年更新なるか? |
偶然か、双方とも「1月」に入居している。w
果たして…
- 退去するのか、
- 更新するのか、
…
!!!
…無事に更新されました。
良かった良かった(*´▽｀*)。
ワンルームマンション投資の場合、1室の投資効率に大きく左右される。
毎年、ハラハラするのは、デメリットでしかない。w
仮に空室になった場合、家賃収入なしで、借入金を支払う必要があるため、けっこうキツイ↓
| これまで | 空室 | |
| 賃貸者からの賃貸収入 | +73,500円 | – |
| 賃貸者からの管理費収入 | +8,000円 | – |
| 管理会社への手数料 | -3,500円 | -3,500円 |
| マンション管理費 | -3,700円 | -3,700円 |
| マンション修繕積立金 | -740円 | -740円 |
| 銀行へのローン返済額 | -65,046円 | -65,046円 |
| キャッシュフロー | +8,514円 | -72,986円 |
*一区分の収支 (元手50万円)
たとえ、「空室確率が低い物件」を選んでいると言えど、何が起きるか分からない。
ここ数年間、投資を経験してきたことで、リスクリターンの悪さに気付けたという。w
さらに、
- 固定資産税・都市計画税 (約6万円)
を毎年支払う必要があるため、年間の利益は、ほとんど無い。w
強いていうなら、
- 団体信用生命保険 (生命保険の代わりになる)
- 3,000万円以上の借入を見て、生きる気力が出てくる
といったところか。w
そんな暗い、区分投資だが、今回、少しだけチャレンジを。
値上げ交渉で月1,000円UP
去年の11月くらいに、賃貸者との値上げ交渉を取り決めた。
と言っても、私のすることは、
管理会社(月3,500円)の担当者に「賃貸者に賃上げ」を交渉するように、促すだけ。
結果…
無事に、賃料1,000円UPに。
わーい。
こういうこともあるんだね。
というのも、今の周りの部屋と比べて、賃料が安く設定されていた。
ここ数年の不動産バブルで、賃料も上がってたみたい。
ということで、キャッシュフローは…↓
| これまで | |
| 賃貸者からの
賃貸収入 |
|
| 賃貸者からの 管理費収入 |
+8,000円 |
| 管理会社への 手数料 |
-3,500円 |
| マンション 管理費 |
-3,700円 |
| マンション 修繕積立金 |
-740円 |
| 銀行への ローン返済額 |
-65,046円 |
| キャッシュ フロー |
う、うん、微々たるものだが…
野口1枚が増えた。w
あと…
契約更新料をゲット
あと、地味に嬉しいのが、契約更新時の更新料。
私の場合、管理会社と折半することになっている。
これが一般的であるかどうかは知らないが、
1か月分の家賃収入「74,500円」の半分で、
- +37,250円
をゲット。
まあ、固定資産税に、全部、消えるんだけど。
ちょっとした、気休め程度に。w
区分投資の今後
時間が経てば経つほど、
- プラスのキャッシュフローで利益が積んでいく
- 毎月のローン返済で、借入残高が減っていく
とメリットがある様に思えるが、
さっきも言ったが、
- 空室 (or 賃料ダウン)
さらに、
- 金利上昇 (返済額の増加)
のリスクもある。
もしこれらのリスクが発生し、応じることになったら、お金での解決しかない。
- 空室 →ローンの返済は、オーナーの私が…
- 金利上昇 →ローン返済額の上昇を抑えるために、私が…
となると、やっぱり、キャッシュ比率を増やしておく必要がある。
今、現在、
- 株や投信、
- VIX含むCFD、
- オプション、
- FX、
- 暗号資産、
- …
などなど、投資したい気持ちが、多々ある。w
が、こればっかりは、致し方ない。
となると、やはり、
- キャンペーンの利用
や、
- 証拠金やレバレッジ
を、
上手く使っている必要があるのかな。
これからも、情報収集とスキル向上を入念に…。
20代は選択肢を増やすことに、注力してきたが、これからの30代は、全体としての投資パフォーマンスを上げることになりそうな。
気長に期待。
おわりに
以上「区分1室の契約更新!! 賃料UPに加え、更新料をゲットしたが…」でした。
不動産は「借入という信頼」を使って投資ができる、会社員ならではの方法です。
が、ワンルーム(1区分)の場合、リスクリターンはイマイチですね…
当時は「キャッシュフローがマイナスでなければ良い」と甘い認識でした。ｗ
今のところ、空室が1室も出ていませんが、これは、ただラッキーなのか、物件が良いのか…
どちらにせよ、現金を増やせねばっ。
起こり得る? 負債地獄に備えつつ。
読者にも、幸あれ～
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それでは、また。
とみますさん、はじめまして。 横浜中心に中古区分をいくつか持っている者です。 更新料嬉しいですよね。臨時ボーナスみたいで。私は賃貸管理会社を入れていないので全額貰えますが、管理会社通すと折半てとこが多いみたいですね。 ちなみに多くの投資家さんは賃貸管理会社を入れていますが、まだ二戸程度なら自主管理でも簡単にできますよ。 あ、そうそう、投資した分の回収のこと書かれていますが、その時の売却価格次第ですよね。大幅に値下がりの可能性ありませんか？ちょっと心配です。