区分1室の契約更新!! 賃料UPに加え、更新料をゲットしたが…

 

とみます(@20tomimasu)です。

 

1月ですね。

1つの区切りであるため、引越し等でドタバタしている人もいるかもしれません。

 

今回、区分の物件保有者として、進捗があったので、まとめておきます。

リスクリターンは、イマイチですが…

とみます
この内容は「区分投資」についてです。

 

今年の賃貸者の契約更新は…

 

毎年1月、賃貸者が更新するか、しないかの大事な局面を迎える。

というのも、一契約者に対し「2年更新」なのだが、「2区分」を所有しており、契約年が1年毎ずれているため、交互にやって来る↓

桜木町 関内
2017 2年更新
2018 2年更新
2019 2年更新 ←今回
2020 2年更新なるか?

 

偶然か、双方とも「1月」に入居している。w

 

果たして…

  • 退去するのか、
  • 更新するのか、

 

!!!

 

…無事に更新されました。

良かった良かった(*´▽`*)。

 

ワンルームマンション投資の場合、1室の投資効率に大きく左右される。

毎年、ハラハラするのは、デメリットでしかない。w

 

仮に空室になった場合、家賃収入なしで、借入金を支払う必要があるため、けっこうキツイ↓

これまで 空室
賃貸者からの賃貸収入 +73,500円
賃貸者からの管理費収入 +8,000円
管理会社への手数料 -3,500円 -3,500円
マンション管理費 -3,700円 -3,700円
マンション修繕積立金 -740円 -740円
銀行へのローン返済額 -65,046円 -65,046円
キャッシュフロー +8,514円 -72,986円

*一区分の収支 (元手50万円)

 

たとえ、「空室確率が低い物件」を選んでいると言えど、何が起きるか分からない。

ここ数年間、投資を経験してきたことで、リスクリターンの悪さに気付けたという。w

 

さらに、

  • 固定資産税・都市計画税 (約6万円)

を毎年支払う必要があるため、年間の利益は、ほとんど無い。w

 

強いていうなら、

  • 団体信用生命保険 (生命保険の代わりになる)
  • 3,000万円以上の借入を見て、生きる気力が出てくる

といったところか。w

 

そんな暗い、区分投資だが、今回、少しだけチャレンジを。

 

値上げ交渉で月1,000円UP

 

去年の11月くらいに、賃貸者との値上げ交渉を取り決めた。

>>2018年不動産投資をサクッと振り返る

 

と言っても、私のすることは、

管理会社(月3,500円)の担当者に「賃貸者に賃上げ」を交渉するように、促すだけ。

 

結果…

無事に、賃料1,000円UPに。

 

わーい。

 

こういうこともあるんだね。

というのも、今の周りの部屋と比べて、賃料が安く設定されていた。

 

ここ数年の不動産バブルで、賃料も上がってたみたい。

ということで、キャッシュフローは…↓

これまで
賃貸者からの

賃貸収入

+73,500円 74,500円
賃貸者からの
管理費収入
+8,000円
管理会社への
手数料
-3,500円
マンション
管理費
-3,700円
マンション
修繕積立金
-740円
銀行への
ローン返済額
-65,046円
キャッシュ
フロー
+8,514円 9,514円

 

う、うん、微々たるものだが…

野口1枚が増えた。w

 

あと…

 

契約更新料をゲット

 

あと、地味に嬉しいのが、契約更新時の更新料。

私の場合、管理会社と折半することになっている。

 

これが一般的であるかどうかは知らないが、

 

1か月分の家賃収入「74,500円」の半分で、

  • +37,250円

をゲット。

 

まあ、固定資産税に、全部、消えるんだけど。

ちょっとした、気休め程度に。w

 

区分投資の今後

 

時間が経てば経つほど、

  • プラスのキャッシュフローで利益が積んでいく
  • 毎月のローン返済で、借入残高が減っていく

とメリットがある様に思えるが、

 

さっきも言ったが、

  • 空室 (or 賃料ダウン)

さらに、

  • 金利上昇 (返済額の増加)

のリスクもある。

 

もしこれらのリスクが発生し、応じることになったら、お金での解決しかない。

  • 空室 →ローンの返済は、オーナーの私が…
  • 金利上昇 →ローン返済額の上昇を抑えるために、私が…

 

となると、やっぱり、キャッシュ比率を増やしておく必要がある。

 

今、現在、

  • 株や投信、
  • VIX含むCFD、
  • オプション、
  • FX、
  • 暗号資産、

などなど、投資したい気持ちが、多々ある。w

 

が、こればっかりは、致し方ない。

 

となると、やはり、

  • キャンペーンの利用

や、

  • 証拠金やレバレッジ

を、

 

上手く使っている必要があるのかな。

これからも、情報収集とスキル向上を入念に…。

 

20代は選択肢を増やすことに、注力してきたが、これからの30代は、全体としての投資パフォーマンスを上げることになりそうな。

気長に期待。

 

おわりに

 

以上「区分1室の契約更新!! 賃料UPに加え、更新料をゲットしたが…」でした。

 

不動産は「借入という信頼」を使って投資ができる、会社員ならではの方法です。

が、ワンルーム(1区分)の場合、リスクリターンはイマイチですね…

 

当時は「キャッシュフローがマイナスでなければ良い」と甘い認識でした。w

今のところ、空室が1室も出ていませんが、これは、ただラッキーなのか、物件が良いのか…

 

どちらにせよ、現金を増やせねばっ。

起こり得る? 負債地獄に備えつつ。

とみます
今日も最後までありがとうございました。

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区分1室の契約更新!! 賃料UPに加え、更新料をゲットしたが…” に対して 2 件のコメントがあります

  1. 中田 より:

    とみますさん、はじめまして。
    横浜中心に中古区分をいくつか持っている者です。
    更新料嬉しいですよね。臨時ボーナスみたいで。私は賃貸管理会社を入れていないので全額貰えますが、管理会社通すと折半てとこが多いみたいですね。
    ちなみに多くの投資家さんは賃貸管理会社を入れていますが、まだ二戸程度なら自主管理でも簡単にできますよ。
    あ、そうそう、投資した分の回収のこと書かれていますが、その時の売却価格次第ですよね。大幅に値下がりの可能性ありませんか?ちょっと心配です。

    1. とみます より:

      中田さん、
      コメントありがとうございます!!
      中古区分に、自主管理とは、さすがですね(*´▽`*)
      ご指摘の通り、大幅に値下がりの可能性はありますね…
      当時は、脆弱でした、キャピタルゲインは確実に狙いないでしょう…

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