賃貸管理会社2社にヒアリング、賃貸需要から手数料まで

 

とみます(@20tomimasu)です。

 

アパート物件を探し始めて、早3ヵ月。

少し気になる物件が出たので、現在、価格交渉を行っています。

 

一方で、現地の賃貸管理会社に、足を運んでヒアリングを。

結果、圧倒的な情報量でした。

 

簡単にまとめておきます。

とみます
この内容は「大家になるためにはヒアリング」についてです。

 

これまでの不動産投資(簡単に)

 

約2年前。

社会人3年目ということもあり、アパート物件の購入を検討していた。

>>4-35 門前払い!?アパート1棟投資を検討したものの…

 

結果、当時は、玉砕。

買えるアパート物件は無かった。

 

が、今思えば、もう少し、別のやり方があったかな。

と、反省中。

 

んで、当時、代わりに?

区分マンションを始め、今年の夏には、1区分を売却した。

 

ざっと、

  • 200万円くらい

の利益。

 

利益が多い、ってわけでもないけど、軍資金にはなったわけで。

(区分マンションも捨てたもんじゃない。)

 

んで、それを元手に、

売りに出ている、アパート1棟のウォッチングをしている。

 

ある程度、土地勘や相場感が養ったこともあり?

良さげなアパートを発見。

 

今回、その物件を基に、現地の不動産会社にヒアリングをした。

 

管理会社へのヒアリング、情報量がネットよりも多い。

 

本をいくら読んでも、

オーナーチェンジの引継ぎや、管理体制のイメージが沸かない。

 

そこで、

直接、物件近くの不動産会社に、訪問することにした。

 

今回、2つの会社を周ったけど、圧倒的な情報量で…

こりゃあ、足を使う価値があるね。

 

また、それぞれ、不動産会社の特徴があるのね。

忘れない内に、メモしておく。

 

ちなみに、私は、

  • 最寄り駅と物件が示された地図

と、

  • オリジナルの物件概要

を、クリアファイルに入れて、直撃。

 

今年、決済予定のアパートについて、

  1. 賃貸需要
  2. 賃貸管理

について、教えてくれー

と、話し始めると…

 

①賃貸管理会社A

 

  • 歴史のある会社
  • 市内での管理数が上位

 

賃貸経営についての相談

  • 1Kの需要あり。工業地帯。
  • 駅から遠いので、駐車場は、必須。
  • 駐輪場も欲しい。
  • 畳は、クッションフロアに。
  • 生活保護もターゲットにしてみれば。
  • 恐いのは、孤独死。
  • 保険でカバーしているかどうかを確認すること、
  • さらに、連帯保証人を付けていると、安心。
  • 押入はクローゼット。
  • バランス釜は、給湯器に。
  • 2.8万円~3.2万円が相場。
  • この地域は、横の不動産会社の繋がりが良好。
  • 他の賃貸管理会社についても色々と。

 

賃貸管理について

  • 手数料は、物件収益に対し月5%
  • 集客、契約、集金、クレーム対応、物件周りの掃除、退去対応など、標準的な管理

 

聞いている感じ、

どちらかというと、不動産売買に強みありか。

(管理も一応している、って感じ。)

 

②賃貸管理会社B

 

  • ピタット〇〇〇のフランチャイズ
  • 駅近にあり、目に入りやすい。

 

賃貸経営についての相談

  • 1Kの需要あり。工業地帯。法人の借り上げも多い。
  • 駅から遠いので、駐車場は、必須。
  • 駐輪場も欲しい。
  • 畳は、クッションフロアに。
  • 押入はクローゼット。
  • バランス釜は、給湯器に。ただ、バランス釜は、追い焚きがあるので、嫌われなくもない。
  • まあ、プロパンガスに、新規契約でサービスしてもらおうか。
  • キッチンは、新規にマイセット。(シンク+ガスコンロ)
  • 基本は白のクロス(明るい色を)、一面にアクセントクロスもOK。
  • 敷金1か月、フリーレント1か月(ただし、その場合は、契約時に短期解除の違約金を明記)
  • 4万円も狙えるんじゃない? そこから反応を見て。下げていく。
  • この地域は、横の不動産会社の繋がりが良好。

 

賃貸管理について

  • 手数料は、物件収益に対し月10%
  • 集客、契約、集金、クレーム対応、物件周りの掃除、退去対応など、標準的な管理
  • プラス、24時間対応の電話窓口

 

管理費は高いが、管理力も高そう。

 

雑感

 

気付けば、外は暗く。w

2社で、2時間以上のヒアリングに。

 

安心した点は、

この地域の不動産会社は、入居付けに、支え、支えられの横の繋がりが強いこと。

 

こんなにも仲のいい地域は無いよね~

って、口を揃えて。w

 

大家としては、心強いね。

 

一方で、管理手数料が

  • 5%
  • 10%

と、異なる結果に。

 

月のキャッシュフローが1万円くらい(年にして10万円以上)変わるので、この辺は慎重になりつつ。

これからも、足を使って、情報取集していければ。

 

おわりに

 

以上「賃貸管理会社2社にヒアリング、賃貸需要から手数料まで」でした。

 

これまで、金融商品のように?、区分マンションを売買しましたが、アパート一棟は、全く、投資方法が異なりますね。w

区分マンションと比較して、裁量が大きくなる分、リスクリワードも大きい印象です。

 

上手く行けば、キャッシュフローが月10万円以上でるので、ガンガン行動していければ。

とみます
今日も最後までありがとうございました。

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