とみます(@20tomimasu)です。
アパート物件を探し始めて、早3ヵ月。
少し気になる物件が出たので、現在、価格交渉を行っています。
一方で、現地の賃貸管理会社に、足を運んでヒアリングを。
結果、圧倒的な情報量でした。
簡単にまとめておきます。
これまでの不動産投資(簡単に)
約2年前。
社会人3年目ということもあり、アパート物件の購入を検討していた。
＞＞4-35 門前払い!?アパート1棟投資を検討したものの…
結果、当時は、玉砕。
買えるアパート物件は無かった。
が、今思えば、もう少し、別のやり方があったかな。
と、反省中。
んで、当時、代わりに?
区分マンションを始め、今年の夏には、1区分を売却した。
ざっと、
- 200万円くらい
の利益。
利益が多い、ってわけでもないけど、軍資金にはなったわけで。
(区分マンションも捨てたもんじゃない。)
んで、それを元手に、
売りに出ている、アパート1棟のウォッチングをしている。
ある程度、土地勘や相場感が養ったこともあり?
良さげなアパートを発見。
今回、その物件を基に、現地の不動産会社にヒアリングをした。
管理会社へのヒアリング、情報量がネットよりも多い。
本をいくら読んでも、
オーナーチェンジの引継ぎや、管理体制のイメージが沸かない。
そこで、
直接、物件近くの不動産会社に、訪問することにした。
今回、2つの会社を周ったけど、圧倒的な情報量で…
こりゃあ、足を使う価値があるね。
また、それぞれ、不動産会社の特徴があるのね。
忘れない内に、メモしておく。
ちなみに、私は、
- 最寄り駅と物件が示された地図
と、
- オリジナルの物件概要
を、クリアファイルに入れて、直撃。
今年、決済予定のアパートについて、
- 賃貸需要
- 賃貸管理
について、教えてくれー
と、話し始めると…
①賃貸管理会社A
- 歴史のある会社
- 市内での管理数が上位
賃貸経営についての相談
- 1Kの需要あり。工業地帯。
- 駅から遠いので、駐車場は、必須。
- 駐輪場も欲しい。
- 畳は、クッションフロアに。
- 生活保護もターゲットにしてみれば。
- 恐いのは、孤独死。
- 保険でカバーしているかどうかを確認すること、
- さらに、連帯保証人を付けていると、安心。
- 押入はクローゼット。
- バランス釜は、給湯器に。
- 2.8万円～3.2万円が相場。
- この地域は、横の不動産会社の繋がりが良好。
- 他の賃貸管理会社についても色々と。
賃貸管理について
- 手数料は、物件収益に対し月5%
- 集客、契約、集金、クレーム対応、物件周りの掃除、退去対応など、標準的な管理
聞いている感じ、
どちらかというと、不動産売買に強みありか。
(管理も一応している、って感じ。)
②賃貸管理会社B
- ピタット〇〇〇のフランチャイズ
- 駅近にあり、目に入りやすい。
賃貸経営についての相談
- 1Kの需要あり。工業地帯。法人の借り上げも多い。
- 駅から遠いので、駐車場は、必須。
- 駐輪場も欲しい。
- 畳は、クッションフロアに。
- 押入はクローゼット。
- バランス釜は、給湯器に。ただ、バランス釜は、追い焚きがあるので、嫌われなくもない。
- まあ、プロパンガスに、新規契約でサービスしてもらおうか。
- キッチンは、新規にマイセット。(シンク＋ガスコンロ)
- 基本は白のクロス(明るい色を)、一面にアクセントクロスもOK。
- 敷金1か月、フリーレント1か月(ただし、その場合は、契約時に短期解除の違約金を明記)
- 4万円も狙えるんじゃない? そこから反応を見て。下げていく。
- この地域は、横の不動産会社の繋がりが良好。
賃貸管理について
- 手数料は、物件収益に対し月10%
- 集客、契約、集金、クレーム対応、物件周りの掃除、退去対応など、標準的な管理
- プラス、24時間対応の電話窓口
管理費は高いが、管理力も高そう。
雑感
気付けば、外は暗く。w
2社で、2時間以上のヒアリングに。
安心した点は、
この地域の不動産会社は、入居付けに、支え、支えられの横の繋がりが強いこと。
こんなにも仲のいい地域は無いよね～
って、口を揃えて。w
大家としては、心強いね。
一方で、管理手数料が
- 5%
- 10%
と、異なる結果に。
月のキャッシュフローが1万円くらい(年にして10万円以上)変わるので、この辺は慎重になりつつ。
これからも、足を使って、情報取集していければ。
おわりに
以上「賃貸管理会社2社にヒアリング、賃貸需要から手数料まで」でした。
これまで、金融商品のように?、区分マンションを売買しましたが、アパート一棟は、全く、投資方法が異なりますね。w
区分マンションと比較して、裁量が大きくなる分、リスクリワードも大きい印象です。
上手く行けば、キャッシュフローが月10万円以上でるので、ガンガン行動していければ。
読者にも、幸あれ～
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