とみます(@20tomimasu)です。
借家から、戸建てへ。
先日、金消契約を終え、数字がハッキリしてきました。
この辺で一度、詳細を、まとめておきます。
借家(しゃくや)の問題点
千葉に引っ越して、早5年。
早々に、寮を出て、アパート一室×2LDKを借りて、住んできた。
んで、先日、子供が生まれたこともあり、家計の見える化を↓
- 家賃支出…5万円
けっこうな負担だな…
(資産にもならない。)
ということで、
- 戸建て×住宅ローン×売買契約
を、進めてきた。
そして、先週、
- 金銭消費貸借契約 (略して、金消)
を結んだ。
金消(きんしょう)契約とは
金消は、簡単にいうと、
- 借入金額、利率、返済期日
- 返済延滞などが生じた場合の措置
- 不動産に対する抵当権の設定
- …
などの、銀行との、お約束ごと。
個人的に、ローン審査の「決着」と、理解している。
んで、これが終わったことで、最終的な数字が見えてきたので、まとめておこう。
ちなみに、この金消は、銀行に行かなければならない…。
銀行との日程調整が、けっこう面倒だったり。
が、仕方なく。
あと、融資先の銀行は、土曜に対応してくれた。感謝!!
(ただし、土曜対応は、銀行に依るかも。)
中古戸建て(5DK)の詳細、初期費用(諸経費)
物件
- 売り出し価格…880万円
- 購入価格…780万円
- 木造2階
- 5DK
- 建物面積 約100m2 (約30坪)
- 建築1987年 (築32年)
- 公営水道、本下水、都市ガス、駐車場あり。
- ただし、旗竿。接道間口が2m*しかなく、軽自動車じゃないとキツイ。そのため、割安に。(*再建築は可。法律が変わらなければ。)
- 固定資産税評価額 831万円
- 勤務先に、チャリで通える範囲。
小計 780万円
諸経費
①契約関係
- 売買契約書印紙代…0.5万円
- 登記費用…20万円
- 固定資産税の清算金…2.2万円
- 仲介手数料…32万円 (物件価格×3％＋6万円＋消費税)
小計 54.7万円
②融資関係
- ローン事務手数料…18.5万円
- 金消の印紙代…1万円
小計 19.5万円
③火災保険、税金、その他
- 火災共済、自然災害(地震)共済、風水害保障タイプ、1年分 2.8万円 (*1)
- 不動産取得税…2万円
- 耐震適合証明書…5.4万円 (*2)
小計 10.2万円
*1) 火災保険は、安さを優先し、全労災にした。(デメリットとしては、保障を受ける際に、手間がかかる。)
*2) 住宅ローン控除「1%」を受けるために、耐震適合のチェックを行う。(非耐火住宅→築20年以内に相当しないため。)
合計 約865万円
これに対し、
- 頭金 5万円
- 融資 860万円。
リフォームに関しては、
業者を見つけ、請負契約を結べば、低金利での借入をできたが、物件を保有していないと、請負契約を結べない業者が多い。
あるいは、結べたとしても、修繕見積が異常に高い。そのため、ゆっくり、業者を選定し、＋DIYで、コスト削減を図ることにした。
(予算70万円くらいを見ている。)
住宅ローンの融資期間/金利/返済額
んで、
融資条件は…
- 融資期間 35年
- 金利 0.495%!!
- 元金均等返済 (残債の減りが早く、毎月、返済額が減っていく方法。)を選択。
ナイス～!!
住宅ローンは、金利がホントに低いね!!
投資している身からすると、驚きの低金利だよ…
(ちなみに、融資先は、三井住友信託銀行。)
結果、
- 月々の返済は、約2.4万円
に。
え、
これまでの家賃の半分なんですけど。
しかも、元金均等返済…
すごいね、地方のマイホームは。
ということで、
これまでの1か月分の家賃で、2か月分を生活できることに。
あるいは、浮いたお金、月2.6万円は、投資に…（・∀・）ﾆﾔﾆﾔ。
しかも、土地(＋建物*ほとんど土地値で購入)も、手に入る。
(ただし、固定資産税がかかる。が、地方の戸建ては安い。約5万円/年。)
まとめておく↓
中古地方戸建てマイホームのメリット・デメリット
- 地方の戸建ては、割安な物件が多い。
- 今の低金利時代により、住宅ローン金利は、0.5%に。(銀行にも依るが、多分、大半が、1%を切る。)
- 間取りが広くなる。(部屋が広くなるし、部屋数も増えた。)
- 家賃は、半減することが分かった。
- 固定資産税も安い。この物件で、月5万円。
- 住宅ローン控除も使える。(物件価格の1%×10年間。購入価格が780万円なので、年7.8万円か。)
ただし!!
そのまま、住めなくはないが、修繕をした方が、良さそう。
物件が長持ちするし、価値が上がりそうな。
(その辺は、専業主婦の嫁と、バリューアップ会議を行いつつ。)
見た目は、築年数の割には、きれい?
デメリットとしては、
- 修繕が必要な場合多い。→各施工の費用を事前に見積もるスキルが必要。
- 出口時のリスクが大きい。
- たとえば、売却時に、売れない可能性がある。→土地値での購入。プラス、元付の仲介に質問し、内見数など、実需を確かめておく。
デメリットやリスクは、必ず存在する。
なので、考え得るマイナス点を洗い出し、それぞれに、対応策を検討して、可否を判断するのが大切かもね。
そんな感じに、これからは、リフォームの記事が増えそうだ…
(ここを拠点に、不動産資産の最適化をしていく。)
おわりに
以上「【地方中古マイホーム】借家(2LDK)から戸建て(5DK)へ、家賃が半分に。」でした。
というのも、関西で投資されている、shovet氏に感化されました。
＞＞不動産投資はどうすれば始められる？実践中の勉強法とオススメ物件を紹介！
気付き、って大事かもね。
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