西麻布の一棟マンション!! 約38%安く仕入れた理由とは
とみます(@20tomimasu)です。
ガッキー&星野源さんの新居地など、
有名人の高級住宅街で知られる西麻布。
COZUCHIが、その人気エリアの一棟マンションを安く仕入れたそうで。
その理由とは…
簡単に、まとめておきます。
港区の人気エリアの1つ西麻布!!
引用…COZUCHI
今回のCOZUCHIファンドは、
- 西麻布の一棟マンション!!
- 東京メトロ日比谷線、広尾駅から徒歩7分
という、圧倒的な立地の良さで。
西麻布は、有名人の居住人気エリア、最近だと、
- 新垣結衣さん&星野源さんの新居、広尾ガーデンフォレスト
だとか。
一方、配当としては、キャピタルゲイン重視型の高利回り案件か?
と期待したものの、
- インカムゲイン 1.5%
- キャピタルゲイン 4.5%
計6%ほど。
まあ、都心の中では、それなりの利回りか。
COZUCHIの実績では、募集時に掲示した以上の報酬を得たこともあるので、あくまでも参考程度にしておこう。
今回のファンドも、+αな報酬に期待できる案件となっている。
詳細をみていこう。
相場価格の約-38％で仕入れた理由
引用…COZUCHI
- 土地面積、約205坪と広くて、買い手が少ない
- 売主都合で早期に売却したい
- 共有持分
などの理由で、かなり割安に取得できたそうで。
ん、共有持分とは?
- 共有者は、各自所有する共有持分部分のみ、自由に利用または処分できるものの、
- マンション全体の売却や建替などは、他の共有持分にも影響するため、共有者全員からの承諾を得る必要がある。
んー、なかなか厄介そうだね。
今回の案件は、土地及び建物の共有持分の約8割を投資対象として、取得するとのこと。
一方で、残りの20％の共有持分は2名が所有しており、そのうち1名に関しては、すでに交渉の最終フェーズに入っているとのこと。
最良シナリオとしては、共有持分を100%にして、相場価格で売却する、といったところか。
考えられる3つのシナリオを↓
3つの出口シナリオ
①利回りを上げてからの売却 (共有持分が解決しない場合)
前の所有者が、自己利用等で使用していたため、賃貸に出せば、賃料収入を得れる。
また、一部の賃料は、相場に比べて、割安であるため、価格変更で賃料UPが可能。
算段としては、現況の2倍を見込めるそうで。
収益性を上げた後に、西麻布で表面利回り5%台であれば、たとえ共有持分のままでも、売却できるとのこと。
なるほどね。
利回りUPの余地があるのは、大きいね。
→こうなった場合、投資家が出資した金額に対し、年利回り6%程度に。
これが、募集時に掲示されている、利回りだね。
②交渉が成功!! 一体として売却 (最良シナリオ)
利益最大シナリオは、物件全体を一体として売却すること。
残り2人の交渉が成功すれば、これが可能になる。
あるいは、
共有持分者との共同で売却するなんてことも。
→この場合、投資家にとっては、年利回りは10%程度に。
掲示利回りよりも、+4%ほどUPする。
③共有物を分割し、完全所有権として売却 (中の中シナリオ)
物件全体を一体とするのではなく、権利関係を明確化するために、共有物分割を請求することができる。
成功すれば、各持ち分を所有権とすることができるので、通常通りの相場で売却することが可能に。
周辺の取引事例から、表面利回り4%後半であれば、売却できる見込み。
→このシナリオでは、投資家にとって、年利回り7.5%ほどに。
ただし、通例では権利化できるケースが多いが、問題が発生した場合、訴訟となる場合も。
その場合は、投資家の安全性を優先し、約款の定めに従い、本ファンドの1号事業者であるTRIAD社が、当該評価見込額から本物件を買い取ることを予定しているそうで。
まあ、いくつかのシナリオを事前に考えておこう。
最悪のケースは、運営元の会社が倒産して、出資金額がゼロになることかな。
なので、自分の許せる範囲で、投資していくことー。
おわりに
以上「西麻布の一棟マンション!! 約38%安く仕入れた理由とは」でした。
なかなか個人では扱うことはできない案件で。
募集金額は、7億円!! と、なかなかに規模が大きく。
いつも抽選で落選しているので、今回は余るといいな…
Badシナリオで利回り6%、Bestシナリオで利回り10％程度なら、悪くないんよね。
＞＞COZUCHI
今回も、全力でエントリーしていければ。
それでは、また。
