西麻布の一棟マンション!! 約38%安く仕入れた理由とは

 

とみます(@20tomimasu)です。

 

ガッキー&星野源さんの新居地など、

有名人の高級住宅街で知られる西麻布。

 

COZUCHIが、その人気エリアの一棟マンションを安く仕入れたそうで。

その理由とは…

 

簡単に、まとめておきます。

 

港区の人気エリアの1つ西麻布!!

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引用…COZUCHI
今回のCOZUCHIファンドは、

  • 西麻布の一棟マンション!!
  • 東京メトロ日比谷線、広尾駅から徒歩7分

という、圧倒的な立地の良さで。

 

西麻布は、有名人の居住人気エリア、最近だと、

  • 新垣結衣さん&星野源さんの新居、広尾ガーデンフォレスト

だとか。

 

一方、配当としては、キャピタルゲイン重視型の高利回り案件か?

と期待したものの、

  • インカムゲイン 1.5%
  • キャピタルゲイン 4.5%

計6%ほど。

 

まあ、都心の中では、それなりの利回りか。

COZUCHIの実績では、募集時に掲示した以上の報酬を得たこともあるので、あくまでも参考程度にしておこう。

 

今回のファンドも、+αな報酬に期待できる案件となっている。

詳細をみていこう。

 

相場価格の約-38%で仕入れた理由

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引用…COZUCHI

 

  • 土地面積、約205坪と広くて、買い手が少ない
  • 売主都合で早期に売却したい
  • 共有持分

などの理由で、かなり割安に取得できたそうで。

 

ん、共有持分とは?

  • 共有者は、各自所有する共有持分部分のみ、自由に利用または処分できるものの、
  • マンション全体の売却や建替などは、他の共有持分にも影響するため、共有者全員からの承諾を得る必要がある。

 

んー、なかなか厄介そうだね。

今回の案件は、土地及び建物の共有持分の約8割を投資対象として、取得するとのこと。

 

一方で、残りの20%の共有持分は2名が所有しており、そのうち1名に関しては、すでに交渉の最終フェーズに入っているとのこと。

最良シナリオとしては、共有持分を100%にして、相場価格で売却する、といったところか。

 

考えられる3つのシナリオを↓

 

3つの出口シナリオ

 

①利回りを上げてからの売却 (共有持分が解決しない場合)

 

前の所有者が、自己利用等で使用していたため、賃貸に出せば、賃料収入を得れる。

また、一部の賃料は、相場に比べて、割安であるため、価格変更で賃料UPが可能。

 

算段としては、現況の2倍を見込めるそうで。

収益性を上げた後に、西麻布で表面利回り5%台であれば、たとえ共有持分のままでも、売却できるとのこと。

 

なるほどね。

利回りUPの余地があるのは、大きいね。

 

→こうなった場合、投資家が出資した金額に対し、年利回り6%程度に。

これが、募集時に掲示されている、利回りだね。

 

②交渉が成功!! 一体として売却 (最良シナリオ)

 

利益最大シナリオは、物件全体を一体として売却すること。

残り2人の交渉が成功すれば、これが可能になる。

 

あるいは、

共有持分者との共同で売却するなんてことも。

 

→この場合、投資家にとっては、年利回りは10%程度に。

掲示利回りよりも、+4%ほどUPする。

 

③共有物を分割し、完全所有権として売却 (中の中シナリオ)

 

物件全体を一体とするのではなく、権利関係を明確化するために、共有物分割を請求することができる。

成功すれば、各持ち分を所有権とすることができるので、通常通りの相場で売却することが可能に。

 

周辺の取引事例から、表面利回り4%後半であれば、売却できる見込み。

→このシナリオでは、投資家にとって、年利回り7.5%ほどに。

 

ただし、通例では権利化できるケースが多いが、問題が発生した場合、訴訟となる場合も。

その場合は、投資家の安全性を優先し、約款の定めに従い、本ファンドの1号事業者であるTRIAD社が、当該評価見込額から本物件を買い取ることを予定しているそうで。

 

まあ、いくつかのシナリオを事前に考えておこう。

 

最悪のケースは、運営元の会社が倒産して、出資金額がゼロになることかな。

なので、自分の許せる範囲で、投資していくことー。

 

おわりに

 

以上「西麻布の一棟マンション!! 約38%安く仕入れた理由とは」でした。

 

なかなか個人では扱うことはできない案件で。

募集金額は、7億円!! と、なかなかに規模が大きく。

 

いつも抽選で落選しているので、今回は余るといいな…

Badシナリオで利回り6%、Bestシナリオで利回り10%程度なら、悪くないんよね。

>>COZUCHI

 

今回も、全力でエントリーしていければ。

それでは、また。

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