とみます(@20tomimasu)です。
2号アパートに向けて
- 銀行から借り入れが容易な、都心の資産性のあるアパート ←this work
- 銀行から借り入れが大変な、地方の収益性のあるアパート
を検討中。
ゆくゆくは、両者のハイブリッド型が、リスク分散の面で理想的だが…
まずは、情報収集を。
今回は、前者の内容をメモしておきます。
シノケンのきっかけはモゲチェック
前回、モゲチェックを利用し、借入可能金額を可視化した。
その後、
- シノケン (Shinoken) 株)シノケンハーモニー
から、問い合わせが。
自分の属性でも、
融資可能な物件があるとのこと。
早速、
営業マンに会って、情報収集を。
とその前に、
- シノケン
について、事前に調べておき。
【8909】シノケン/ 土地がなく、自己資金が少ない、会社員向け
上場会社(8909)なので、短信を調べるのが、手っ取り早い。
直近の分＝コロナ渦の影響と、決算分(1年分)を。
直近の売上は、イマイチね。
これは、コロナ渦だろうよ。
ただ、18年と比べても、減少気味。
やはり、昨今の不動産は、過熱→後退シーズンなのか。
もろに、株価に出ており。
一方、良い点も。
現金が増えてるんよね。
意図的に増やしているのか?
(後退時に、安くたくさん買る戦略?)
かは分からないが、キャッシュが増えているのは健全よねぇ。
また、彼らの強みは、
- サラリーマン・公務員層に対し、将来の資産形成を目的としたアパートメント経営の提案力
と理解した。
区分マンションとは異なり、
土地の権利を持てる、ってのは、かなり魅力よねぇ。
一体、どんな物件が提案されるのか。
当日を楽しみに、近くのファミレスにて↓
シノケン×提携銀行が魅力
簡単に自己紹介しつつ、
融資の引き締めがキツくてねぇ。
などの世間話から始まり、
シノケンさんの提携銀行について。
ざっと、
- 西日本シティ
との独占的な? パートナー提携が、最大の魅力とみた。
(もちろん、オリックス銀行～地銀などの他銀行との提携もあるけどよ。)
というのは、
- 融資期間: ~35年
- 金利: 2.0% (団信あり)
が使え、
その条件は、
- 年収10倍以内
- 返済比率50%以内 *
*ここでいう、返済比率とは、ローン返済額/(年収+家賃収入×0.7)らしい。(なぜか、年収が分母に足されるので、大体が満たされる。)
とのこと。
ほえー。
物件の都合が合えば、頭金はかなり抑えるそうで。
早速、テーブルに出された資料を確認していく↓
足立区六町駅の6戸新築アパート
物件の情報↓
- 物件価格: 7300万円
- →土地:3500万円
- →建物:3800万円
- 土地: 100m2
- 6戸
- つくばエクスプレス六町駅 徒歩10分内
収益性見込み↓
- 1戸: 59500円
- ×6戸=35.7万円
金融ファイナンス↓
- 金利: 2.0% (団信付き。ただし、がん保険なし。がん保険を付ける場合は、+0.1%)
- 融資期間: 35年
- 返済額: 23.5万円
- 頭金: 400万円→今なら245万円に割引。
実質キャッシュフロー↓
- 管理手数料5.5%: 2万円
- 共益費: 2.1万円 (←うげ、大家が払うの?)
- 定額リフォーム:1.8万円。(←なにこれ? 聞くところ、これが無いと銀行が了解してくれないらしい。)
- 消防点検、支援サービス、その他: 0.8万円
- →小計6.7万円。
- キャッシュフロー: 35.7万円-23.5万円-6.7万円=+5.5万円。
ちーん。
死んだ。
区分よりは確かに良いよ。
区分の場合、月+1万円くらいだから。
にしてもねぇ。
固定資産税が20万円くらいなので、
- 年間収益＝46万円。
これは…
少なすぎる。w
到底、7000万円の借金に見合う利益と思えず。w
ちなみに、
家賃保証を付けた方が年間収益は上がるらしいが、+5万円/年ほど.。
(管理手数料や毎月リフォームが不要になるらしい。)
一方、見方を変えて、
- 10年～15年を保持して、残債を減らして売却するキャピタルゲイン
としては、アリなのかな。
営業マンには、土地値＋建物の価値が残っているので、残債よりもプラスで売却できると言われたが…
帰宅後、相場を確認すると、とんとんかな?
よくて、10年後、とんとんで売り抜ければOkなくらい。
って、とんとんかーい。w
引用…シノケンでアパートを買った反省 不動産投資家の大失敗?
↑あー、やっぱり。
実際に売却まで経験された方は、利益はゼロらしく。
ってことで、
今回は見送り。
一応、ふんわりと、購入条件を告げておき、
条件を満たす物件があれば、紹介して頂くようにお願いし。
- 頭金: 500万円
- 返済比率: 50%以下。ここでいう返済比率は、ローン返済額/家賃収入
- キャッシュフロー: 10万円/月
引き続き、彼らの物件力に期待しつつ、
自分でも銀行を探していくか。
おわりに
以上「シノケンの新築アパートは購入条件を満たすのか」でした。
シノケン1号案の物件は、残念ながら私の購入条件を満たせず。
彼らの物件商品は、パッケージとして完成しているので、東京に限らず可と告げて置き。
(東京以外にも、名古屋、大阪、仙台、福岡を扱っているらしい。)
また、終始、営業マンの説明や態度は、すこぶる丁寧で、感じは良かった。
さすが、シノケンさん。提案2号物件に期待しつつ。
一方で、パッケージ型の新築アパートのキャッシュフローの限界が垣間見え。
といえど、自分で土地から仕込むのは大変そう…→やぱ築古か?
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