シノケンの新築アパートは購入条件を満たすのか

 

とみます(@20tomimasu)です。

 

2号アパートに向けて

  • 銀行から借り入れが容易な、都心の資産性のあるアパート ←this work
  • 銀行から借り入れが大変な、地方の収益性のあるアパート

を検討中。

 

ゆくゆくは、両者のハイブリッド型が、リスク分散の面で理想的だが…

まずは、情報収集を。

 

今回は、前者の内容をメモしておきます。

とみます
この内容は「シノケンのアパート」についてです。

 

シノケンのきっかけはモゲチェック

 

前回、モゲチェックを利用し、借入可能金額を可視化した。

>>モゲチェックで融資可能金額(バウチャー)を調べた結果…

 

その後、

  • シノケン (Shinoken) 株)シノケンハーモニー

から、問い合わせが。

 

自分の属性でも、

融資可能な物件があるとのこと。

 

早速、

営業マンに会って、情報収集を。

 

とその前に、

  • シノケン

について、事前に調べておき。

 

【8909】シノケン/ 土地がなく、自己資金が少ない、会社員向け

 

上場会社(8909)なので、短信を調べるのが、手っ取り早い。

直近の分=コロナ渦の影響と、決算分(1年分)を。

 

直近の売上は、イマイチね。

これは、コロナ渦だろうよ。

 

ただ、18年と比べても、減少気味。

やはり、昨今の不動産は、過熱→後退シーズンなのか。

もろに、株価に出ており。

 

一方、良い点も。

現金が増えてるんよね。

意図的に増やしているのか?

(後退時に、安くたくさん買る戦略?)

かは分からないが、キャッシュが増えているのは健全よねぇ。

 

また、彼らの強みは、

  • サラリーマン・公務員層に対し、将来の資産形成を目的としたアパートメント経営の提案力

と理解した。

 

区分マンションとは異なり、

土地の権利を持てる、ってのは、かなり魅力よねぇ。

 

一体、どんな物件が提案されるのか。

当日を楽しみに、近くのファミレスにて↓

 

シノケン×提携銀行が魅力

 

簡単に自己紹介しつつ、

融資の引き締めがキツくてねぇ。

などの世間話から始まり、

シノケンさんの提携銀行について。

 

ざっと、

  • 西日本シティ

との独占的な? パートナー提携が、最大の魅力とみた。

(もちろん、オリックス銀行~地銀などの他銀行との提携もあるけどよ。)

 

というのは、

  • 融資期間: ~35年
  • 金利: 2.0% (団信あり)

が使え、

その条件は、

  • 年収10倍以内
  • 返済比率50%以内 *

*ここでいう、返済比率とは、ローン返済額/(年収+家賃収入×0.7)らしい。(なぜか、年収が分母に足されるので、大体が満たされる。)

とのこと。

 

ほえー。

物件の都合が合えば、頭金はかなり抑えるそうで。

 

早速、テーブルに出された資料を確認していく↓

 

足立区六町駅の6戸新築アパート

 

物件の情報↓

  • 物件価格: 7300万円
  • →土地:3500万円
  • →建物:3800万円
  • 土地: 100m2
  • 6戸
  • つくばエクスプレス六町駅 徒歩10分内

 

収益性見込み↓

  • 1戸: 59500円
  • ×6戸=35.7万円

 

金融ファイナンス↓

  • 金利: 2.0% (団信付き。ただし、がん保険なし。がん保険を付ける場合は、+0.1%)
  • 融資期間: 35年
  • 返済額: 23.5万円
  • 頭金: 400万円→今なら245万円に割引。

 

実質キャッシュフロー↓

  • 管理手数料5.5%: 2万円
  • 共益費: 2.1万円 (←うげ、大家が払うの?)
  • 定額リフォーム:1.8万円。(←なにこれ? 聞くところ、これが無いと銀行が了解してくれないらしい。)
  • 消防点検、支援サービス、その他: 0.8万円
  • →小計6.7万円
  • キャッシュフロー: 35.7万円-23.5万円-6.7万円=+5.5万円。

 

ちーん。

死んだ。

 

区分よりは確かに良いよ。

区分の場合、月+1万円くらいだから。

 

にしてもねぇ。

固定資産税が20万円くらいなので、

  • 年間収益=46万円。

 

これは…

少なすぎる。w

到底、7000万円の借金に見合う利益と思えず。w

 

ちなみに、

家賃保証を付けた方が年間収益は上がるらしいが、+5万円/年ほど.。

(管理手数料や毎月リフォームが不要になるらしい。)

 

一方、見方を変えて、

  • 10年~15年を保持して、残債を減らして売却するキャピタルゲイン

としては、アリなのかな。

 

営業マンには、土地値+建物の価値が残っているので、残債よりもプラスで売却できると言われたが…

 

帰宅後、相場を確認すると、とんとんかな?

よくて、10年後、とんとんで売り抜ければOkなくらい。

って、とんとんかーい。w

 

引用…シノケンでアパートを買った反省 不動産投資家の大失敗?

 

↑あー、やっぱり。

実際に売却まで経験された方は、利益はゼロらしく。

 

ってことで、

今回は見送り。

 

一応、ふんわりと、購入条件を告げておき、

条件を満たす物件があれば、紹介して頂くようにお願いし。

  • 頭金: 500万円
  • 返済比率: 50%以下。ここでいう返済比率は、ローン返済額/家賃収入
  • キャッシュフロー: 10万円/月

 

引き続き、彼らの物件力に期待しつつ、

自分でも銀行を探していくか。

 

おわりに

 

以上「シノケンの新築アパートは購入条件を満たすのか」でした。

 

シノケン1号案の物件は、残念ながら私の購入条件を満たせず。

彼らの物件商品は、パッケージとして完成しているので、東京に限らず可と告げて置き。

(東京以外にも、名古屋、大阪、仙台、福岡を扱っているらしい。)

 

また、終始、営業マンの説明や態度は、すこぶる丁寧で、感じは良かった。

さすが、シノケンさん。提案2号物件に期待しつつ。

 

一方で、パッケージ型の新築アパートのキャッシュフローの限界が垣間見え。

といえど、自分で土地から仕込むのは大変そう…→やぱ築古か?

とみます
今日も最後までありがとうございました。

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