中古マンション投資の売却検討
とみます(@20tomimasu)です。
ワンルームマンション投資を始めて、早3年。
キャッシュフローは微々たるもの…
もしかしたら、売るにも売れない物件かも?
損切り覚悟で、売却を検討しつつ。
市況の確認と、物件価格の調査を進めていきます。
現在の残債/借金まみれ
今、2つの区分を所有している。
俗にいう、
- ワンルームマンション投資
ってやつ。
2つの残債(借金)は、
- 約1900万円
- 約1700万円
合計、約3,600万円。
えぇ、借金しまくり。
幸いなことに、どちらも、空室が出ることなく、運用中。
と言っても、
- 毎月、約1万円
が、各部屋から、チャリンチャリン。
一応は、空室が出ないような、立地を選んでいるものの、
空室が出れば、給料から泣く泣く支払わなければならない。
これだけ借金しているのに、効率悪っ。
ってことで、売却を視野に、まずは、市況の確認。
2018年の中古マンションの平均推移
色々と調べていると、
- 東京カンテイ
のデータが信用できそう。
引用…『中古マンション70㎡価格推移』2018年（月次版＆年間版）
ざっくばらんに、
- 全体的に、中古マンションの価格は、上昇している。
インフレってやつ?
あるいは、バブルってやつ?
どちらにせよ、日銀は、
- 物価2%
を目指している。
その影響か?
最近でも、確か、2％を維持するとか、言っていたような。
何はともあれ、この大舞台に乗ったからには、出口戦略を。
今持っている物件が、残債より高く売れれば、
…欲を言えば、残債＋購入時/売却時の手数料を上回れば。
ってことで、物件価格を調査。
ん?
どうやって、調べればいいんだ?
中古マンション価格を調べる3つの方法
ホームズやスーモで、今、売り出されていれば、価格がわかる。
が、ネット情報を調べても、なかなか出てこない。
しかも、ネット情報が信頼できるか、分からねぇ。
そこで、ああや、こうや、調べて、参考になりそうな方法を、まとめておく。
①レインズを見れる状況になる
レインズとは、売買実績を確認できる、不動産業者専門のデータベースのこと。
圧倒的に、ネット情報よりも、情報量が多い。
が、このデータベース、不動産業者しか見れない。
ならば、私が資格を…
とも、簡単には言えないので、
やはり、不動産業者に相談するしかない。
数件、近場の不動産屋に、相談しにいったけど、基本は、見せてくれない。
ただ、中には、
レインズを使って、一緒に検索してくれる担当者も。
そういう人と、信頼関係を構築しておくと良いかもね。
あと、個人向けに、こんなのも。
相場感が、なんとなーく、分かる。
が、個々の物件まで特定できない。
②土地総合情報システムを使う
これは、あれだ。
国土交通省が行っている、アンケート調査。
物件を買うと、
- いくらで買いましたか?
というアンケート調査が、手紙で? ハガキで、家に届く。
回答する人もいるし、回答しない人もいる。
信頼できるのかなぁ?
と思いつつも、調べてみると、
かなり、詳細に調べることができる。
条件を絞れば、ほぼ特定が可能。
が、表示されている金額、高くね?
まあ、参考程度に。
③東京カンテイを使う (有料)
さいごに、東京カンテイ。
これは、投資ブログ仲間のショベオさんが教えてくれた。
＞＞不動産投資はどうすれば始められる？実践中の勉強法とオススメ物件を紹介！
早速、東京カンテイに、問合せると、
法人向けサービスと、個人向けのサービスがあるらしい。
個人向けは、こっち。
＞＞http://www.nifty.com/kantei/
直ぐに、@niftyアカウントを作成し…
物件名が、そのままヒットするではないか!!
過去の
- 売却価格
を表示できるみたい。
査定する業者も、カンテイって言ってたので、かなり参考になるかも。
ただ、値引き交渉もあるだろうし、成約価格は、ちょっと少なくなるのかな?
まあ、ものは、試し。
早速、使ってみると、20件程度の価格が!!
おぉ、これは使える。
ただし、有料。周辺相場も入れて、約4,500円くらい。
何千万円の取引をしているのだから、身銭を切りつつ。
んで、表示された価格は、
②の土地総合情報システムに近い。
ってことは…
売却を検討しても良いかも?
ただ、3年でイグジットすると、
短期譲渡所得扱い(税金が大きい、約40%)や、銀行ローンの違約金とか、ある。
その辺を精査しつつ、
不動産業者にも、査定を依頼しつつ。
おわりに
以上「中古マンション投資の売却検討」でした。
初めての区分投資のイグジット。
- 損切りするのか、
- はたまた、利益確定になるのか
- 現状維持が良いのか
精査しつつ、判断していければと思います。
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～もくじ～
1. 20代が知っておきたい日本のこと
1.1 日本のこれからの人口推移
1.2 日本の財政推移
1.3 20代の年金問題
1.4 日本の絶対的な政策目標
2. 20代がこれから生きる上で知っておきたいこと
2.1 生きていくのに必要なおカネ
2.2 20代が賢くおカネを増す方法
2.3 20代は年利1%も難しい…
2.4 身銭をきる必要性
3. とみますのリアルなCFについて
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3.3 225オプションのリアルなCF
3.4 投資×ブログのリアルなCF
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