中古マンション投資の売却検討

 

とみます(@20tomimasu)です。

 

ワンルームマンション投資を始めて、早3年。

キャッシュフローは微々たるもの…

 

もしかしたら、売るにも売れない物件かも?

損切り覚悟で、売却を検討しつつ。

 

市況の確認と、物件価格の調査を進めていきます。

とみます
この内容は「区分投資×出口戦略」についてです。

 

現在の残債/借金まみれ

 

今、2つの区分を所有している。

 

俗にいう、

  • ワンルームマンション投資

ってやつ。

 

2つの残債(借金)は、

  1. 約1900万円
  2. 約1700万円

合計、約3,600万円。

 

えぇ、借金しまくり。

 

幸いなことに、どちらも、空室が出ることなく、運用中。

と言っても、

  • 毎月、約1万円

が、各部屋から、チャリンチャリン。

 

一応は、空室が出ないような、立地を選んでいるものの、

空室が出れば、給料から泣く泣く支払わなければならない。

 

これだけ借金しているのに、効率悪っ。

ってことで、売却を視野に、まずは、市況の確認。

 

2018年の中古マンションの平均推移

 

色々と調べていると、

  • 東京カンテイ

のデータが信用できそう。

 

kantei190520-10

引用…『中古マンション70㎡価格推移』2018年(月次版&年間版)

 

ざっくばらんに、

  • 全体的に、中古マンションの価格は、上昇している。

 

インフレってやつ?

あるいは、バブルってやつ?

 

どちらにせよ、日銀は、

  • 物価2%

を目指している。

 

その影響か?

最近でも、確か、2%を維持するとか、言っていたような。

 

何はともあれ、この大舞台に乗ったからには、出口戦略を。

 

今持っている物件が、残債より高く売れれば、

…欲を言えば、残債+購入時/売却時の手数料を上回れば。

 

ってことで、物件価格を調査。

 

ん?

どうやって、調べればいいんだ?

 

中古マンション価格を調べる3つの方法

 

ホームズやスーモで、今、売り出されていれば、価格がわかる。

が、ネット情報を調べても、なかなか出てこない。

 

しかも、ネット情報が信頼できるか、分からねぇ。

そこで、ああや、こうや、調べて、参考になりそうな方法を、まとめておく。

 

①レインズを見れる状況になる

 

レインズとは、売買実績を確認できる、不動産業者専門のデータベースのこと。

圧倒的に、ネット情報よりも、情報量が多い。

 

が、このデータベース、不動産業者しか見れない。

 

ならば、私が資格を…

とも、簡単には言えないので、

 

やはり、不動産業者に相談するしかない。

数件、近場の不動産屋に、相談しにいったけど、基本は、見せてくれない。

 

ただ、中には、

レインズを使って、一緒に検索してくれる担当者も。

 

そういう人と、信頼関係を構築しておくと良いかもね。

 

あと、個人向けに、こんなのも。

>>REINS Market Information

 

相場感が、なんとなーく、分かる。

が、個々の物件まで特定できない。

 

②土地総合情報システムを使う

 

これは、あれだ。

国土交通省が行っている、アンケート調査。

 

物件を買うと、

  • いくらで買いましたか?

というアンケート調査が、手紙で? ハガキで、家に届く。

 

回答する人もいるし、回答しない人もいる。

信頼できるのかなぁ?

 

と思いつつも、調べてみると、

かなり、詳細に調べることができる。

 

条件を絞れば、ほぼ特定が可能。

が、表示されている金額、高くね?

 

まあ、参考程度に。

>>土地総合情報システム

 

③東京カンテイを使う (有料)

 

さいごに、東京カンテイ。

これは、投資ブログ仲間のショベオさんが教えてくれた。

>>不動産投資はどうすれば始められる?実践中の勉強法とオススメ物件を紹介!

 

早速、東京カンテイに、問合せると、

法人向けサービスと、個人向けのサービスがあるらしい。

 

個人向けは、こっち。

>>http://www.nifty.com/kantei/

 

直ぐに、@niftyアカウントを作成し…

物件名が、そのままヒットするではないか!!

 

過去の

  • 売却価格

を表示できるみたい。

 

査定する業者も、カンテイって言ってたので、かなり参考になるかも。

ただ、値引き交渉もあるだろうし、成約価格は、ちょっと少なくなるのかな?

 

まあ、ものは、試し。

早速、使ってみると、20件程度の価格が!!

 

おぉ、これは使える。

 

ただし、有料。周辺相場も入れて、約4,500円くらい。

何千万円の取引をしているのだから、身銭を切りつつ。

 

んで、表示された価格は、

②の土地総合情報システムに近い。

 

ってことは…

売却を検討しても良いかも?

 

ただ、3年でイグジットすると、

短期譲渡所得扱い(税金が大きい、約40%)や、銀行ローンの違約金とか、ある。

 

その辺を精査しつつ、

不動産業者にも、査定を依頼しつつ。

 

おわりに

 

以上「中古マンション投資の売却検討」でした。

 

初めての区分投資のイグジット。

  • 損切りするのか、
  • はたまた、利益確定になるのか
  • 現状維持が良いのか

精査しつつ、判断していければと思います。

とみます
今日も最後までありがとうございました。

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