初めての地方アパート、空室の現状把握から修繕イメージを。
とみます(@20tomimasu)です。
一棟アパートを購入したものの…
より収益化するために、空室を埋めなければ。
早速、空き部屋の状況を確認していきます。
どんな部屋にしようかー。
まずは202号室
前回の通り、8部屋の内、3室が空室。
＞＞初めてのアパート一棟を購入、諸費用とキャッシュフロー収支
無事に決済が終わり、各部屋の鍵を売主からゲットした。
早速、空室をチェックしていく。
1回目は、購入前の内見時に。
その時から、約1か月半が経過していおり、うる覚えの部分も多い。
一体、今の状況はどうなのか…
各部屋をチェックした結果、
程度がヒドい順に、
- 203号室
- 205
- 202。
そこで、まずは、
- 損傷が軽度な、202号室
の原状回復を。
年末は、部屋を変える人が多いので、できれば、年内に広告を出せればいいが…
(多分、厳しい。)
202号室のチェックポイント
ずらっーと行くよ↓
玄関ドア↓
- ↑壁はキレイ。
- ドアもキレイ。
- 表札がボロイ。変えたい。
- インターホンが古い。変えたい。
- 郵便受けが錆びてる→塗装?
入室して、裏から↓
おえ、なんだこれ。w
- インターホンがポロリ→TVインターホンに変える。
- 郵便受け→新しいのに交換?
- ドアがバタンと力強く閉まる。→ステーの交換。
- 表面が汚い→メイキングシート?
シューズボックス↓
- ↑状態、悪くない。
- 表面→リメイクシート?
開ける↓
- ↑3段式で悪くない。
- 木が古臭い→塗装?
ブレーカー
- ↑30Aある。最低限レベルだがOK。
- 表面が汚い→カバーを外して、スプレー塗装?
キッチンのシンク
お、思ったより、キレイ。
- ステンレスのシンク→磨く。
- IH→表面の汚れは落ちるのか?
- 棚→リメイクシート?
ただ、1点だけ、恐ろしいことが。
内見時から把握しているが…
それは、水道がシングル栓。w
…お湯が来ていない。＼(゜ロ＼)(／ロ゜)／ｳｿﾀﾞﾛｰ
というのも、後述するが、バランス釜なのね。
202号だけ、なぜか、水だけ。お湯の配管工事がいるぜ。
(プロパンガス屋に交渉しているけど、外から、壁に穴を開けて、配管通すのが一番コスパが良さそう。)
開ける↓
- 包丁置き→新規に交換
- 表面の汚れ→洗浄。落ちなければ、塗装。
サイドも同様↓
次いで、上の箇所↓
- 排気ファン→良いね!!
- 棚もキレイ。
開ける↓
洗えば落ちるのかなぁ…。
キッチンの天井
↑ジプトーンの合板。
- カビが酷い。(雨漏れではない。)
- →パテして、クロス?
一番の問題児
冷たい水しか出ない…w
浴室
今どき、珍しい、バランス釜。知らない人は↓
- バランス釜→プロパンガス屋に、給湯器に交換してもらう予定。
- 空いたスペースは、浴槽ごと交換する。(プロパンガス屋。)
- 壁の汚れは、クリーニング。
- ちなみに、バランス釜の型番は、GF-650SB1。廃盤している。
屋根裏のチェック↓
天井近っw
軽量鉄骨って、こうなってんのね。ほへー。
トイレ
↑扉。きれい、問題なし。気が向けば、リメイクシート?
開ける↓
- 床が汚い。→クッションフロアの交換。
- コンセント有り!! →温座ウォシュレットに。
- 壁が汚い。→クロス張替え。アクセントクロス入れる。
- ペーパーホルダー→新規交換。
冷蔵庫置き場
- 床が汚い。→クッションフロア張替え。
- 壁が汚い。→クロス張替え
室内洗濯機置き場
- パンが汚い。→洗浄。それでも汚ければ、新規交換。
- L字エルボが無い。→パクられた? 新規施工。
1Kの仕切り
まさかの、引き戸タイプのガラス。w
キレイにしたら、そのまま使えそう。(白色がオシャレ。)
和室
- 畳が汚い。→根太と合板で下地作り、その上にクッションフロア。(洋室化。)
- 壁が汚い。→クロスの張替え。
反対側↓
壁とクロスの張替え。
押入れ
思ったよりも状態はキレイ。
だが、嫁得意のウォークインクローゼットに。
エアコン
10年落ち。
新規交換。実費予定。
(プロパンガス屋に交渉次第だが。)
ベランダ
室外機置き場。
ベランダ床は、洗浄すればそのまま使えそう。
雑感
↑タオルとか干していたのかな。
痕跡が。
収納箱か、長方形の跡が。
けっこう、長く住んでいたのかも。
↑畳の処分が大変だね。
地味に重い。8畳×3部屋=24畳か。w
業者回収か、
あるいは、ごみセンターに持っていくか…
今後のスケジュール
- ～12月末。202の内装を進めていく。
- 管理会社との契約。
- バランス釜→給湯器工事は、業者が入るので、来年か。
- できれば、一部の写真を使用し、インターネット広告(ポータルサイト)に載せておきたい。
- 1月～。202の賃貸募集をしながら、順次、205,203号室の原状回復を進めていく。
- 2月～。繁忙期までに、原状回復を。
- 4月～。満室を目指す。
以上。
大分、理想だが…
どうなることやら。w
1部屋決まれば+3万円/月なので、ガンガン進めていく。
本日の進捗
↑現状把握のついでに、壁紙を剥いできた。w
下地は良い感じだね。(シロアリなんかに喰われてねー。w)
戸建てよりも、手間は少なそうな?
寸法を測り、以下の、注文を↓
- 白ベースのクロス、リリカラLB-9101、165円/m。→50m購入 (8,250円)
- トイレ用のアクセントクロス、今回は、青基調に。リリカラLL-5730、352円/m。→9m購入 (3,168円)
- 床のクッションフロア。サンゲツHM4057、1199円/m2→50m (59,946円)
- トイレのクッションフロア。サンゲツHM4097、1199円/m→3m購入 (3,597円)
- 送料 3,300円
合計 78,261円
最後に、お手伝いさんを募集↓
Help要員募集
ってな感じに、
やることがたくさん多いので…
手を貸してくれませんか。w
- クロスを剥いだり、
- クッションフロアを剥いだり
- 畳を剥いだり
- 猫の手も借りたい…
- …
募集要項↓
- 21日(土)、22日(日)、随時、追加していきます。年末も募集予定。
- 千葉に来れる人。
- 現地の最寄駅は、東京駅から1時間程度です。
- 着いたら、最寄駅にお迎えに行きます。
- 1日、1名～3名程度。(予約が早い順。)
- 交通費、本人負担。
- 動きやすい恰好と靴で。
- 17時には、必ず解散。好きな時間に来て、好きな時間に帰ってOK。
報酬はありませんが、
ゆるーく喋りながら、情報共有できれば。
たとえば、こんなメリットが↓
- 本物件の入手方法を、詳細に知れる。(一棟モノ初心者ながらも、収益物件を、どうやって入手したか。)
- 融資のあれこれについて、情報共有できる。
- 地方アパート投資のイメージが具体化できる。
- その後も、オンラインチャットの関係を維持。(参加者同士の情報共有だとか。不動産ゼミの1期生をイメージしています。)
興味があれば、ぜひ↓
*回答の早かった人から、対応していきます。
定員オーバーになった際は、別日程にてお願いします。(順次、募集する予定。希望日を書いてね。)
おわりに
以上「初めての地方アパート、空室の現状把握から修繕イメージを。」でした。
建設当初から、賃貸用に考えられているので、内装がしやすいですね。
年末ということもあり、早めに、購買を進めつつ。
本日の予定↓
- 畳の撤去
- 押入の解体
- 旧管理会社と新管理会社への挨拶、申し送り
- …
できることを進めつつ。
読者にも、幸あれ～
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