初めての地方アパート、空室の現状把握から修繕イメージを。

 

とみます(@20tomimasu)です。

 

一棟アパートを購入したものの…

より収益化するために、空室を埋めなければ。

 

早速、空き部屋の状況を確認していきます。

どんな部屋にしようかー。

とみます
この内容は「空室を埋めたい」についてです。

 

まずは202号室

 

前回の通り、8部屋の内、3室が空室。

>>初めてのアパート一棟を購入、諸費用とキャッシュフロー収支

 

無事に決済が終わり、各部屋の鍵を売主からゲットした。

早速、空室をチェックしていく。

 

1回目は、購入前の内見時に。

その時から、約1か月半が経過していおり、うる覚えの部分も多い。

一体、今の状況はどうなのか…

 

各部屋をチェックした結果、

程度がヒドい順に、

  • 203号室
  • 205
  • 202。

 

そこで、まずは、

  • 損傷が軽度な、202号室

の原状回復を。

 

年末は、部屋を変える人が多いので、できれば、年内に広告を出せればいいが…

(多分、厳しい。)

 

202号室のチェックポイント

 

ずらっーと行くよ↓

 

玄関ドア↓

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  • ↑壁はキレイ。
  • ドアもキレイ。
  • 表札がボロイ。変えたい。
  • インターホンが古い。変えたい。
  • 郵便受けが錆びてる→塗装?

 

入室して、裏から↓

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おえ、なんだこれ。w

  • インターホンがポロリ→TVインターホンに変える。
  • 郵便受け→新しいのに交換?
  • ドアがバタンと力強く閉まる。→ステーの交換。
  • 表面が汚い→メイキングシート?

 

シューズボックス↓

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  • ↑状態、悪くない。
  • 表面→リメイクシート?

 

開ける↓

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  • ↑3段式で悪くない。
  • 木が古臭い→塗装?

 

ブレーカー

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  • ↑30Aある。最低限レベルだがOK。
  • 表面が汚い→カバーを外して、スプレー塗装?

 

キッチンのシンク

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お、思ったより、キレイ。

  • ステンレスのシンク→磨く。
  • IH→表面の汚れは落ちるのか?
  • 棚→リメイクシート?

 

ただ、1点だけ、恐ろしいことが。

内見時から把握しているが…

 

それは、水道がシングル栓。w

…お湯が来ていない。\(゜ロ\)(/ロ゜)/ウソダロー

 

というのも、後述するが、バランス釜なのね。

202号だけ、なぜか、水だけ。お湯の配管工事がいるぜ。

(プロパンガス屋に交渉しているけど、外から、壁に穴を開けて、配管通すのが一番コスパが良さそう。)

 

開ける↓

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  • 包丁置き→新規に交換
  • 表面の汚れ→洗浄。落ちなければ、塗装。

 

サイドも同様↓

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次いで、上の箇所↓

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  • 排気ファン→良いね!!
  • 棚もキレイ。

 

開ける↓

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洗えば落ちるのかなぁ…。

 

キッチンの天井

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↑ジプトーンの合板。

  • カビが酷い。(雨漏れではない。)
  • →パテして、クロス?

 

一番の問題児

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冷たい水しか出ない…w

 

浴室

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今どき、珍しい、バランス釜。知らない人は↓

>>【廃墟】築42年4戸の軽量鉄骨アパート350万円を内見

 

  • バランス釜→プロパンガス屋に、給湯器に交換してもらう予定。
  • 空いたスペースは、浴槽ごと交換する。(プロパンガス屋。)
  • 壁の汚れは、クリーニング。
  • ちなみに、バランス釜の型番は、GF-650SB1。廃盤している。

 

屋根裏のチェック↓

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天井近っw

軽量鉄骨って、こうなってんのね。ほへー。

 

トイレ

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↑扉。きれい、問題なし。気が向けば、リメイクシート?

 

開ける↓

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  • 床が汚い。→クッションフロアの交換。
  • コンセント有り!! →温座ウォシュレットに。
  • 壁が汚い。→クロス張替え。アクセントクロス入れる。
  • ペーパーホルダー→新規交換。

 

冷蔵庫置き場

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  • 床が汚い。→クッションフロア張替え。
  • 壁が汚い。→クロス張替え

 

室内洗濯機置き場

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  • パンが汚い。→洗浄。それでも汚ければ、新規交換。
  • L字エルボが無い。→パクられた? 新規施工。

 

1Kの仕切り

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まさかの、引き戸タイプのガラス。w

キレイにしたら、そのまま使えそう。(白色がオシャレ。)

 

和室

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  • 畳が汚い。→根太と合板で下地作り、その上にクッションフロア。(洋室化。)
  • 壁が汚い。→クロスの張替え。

 

反対側↓

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壁とクロスの張替え。

 

押入れ

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思ったよりも状態はキレイ。

だが、嫁得意のウォークインクローゼットに。

 

エアコン

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10年落ち。

新規交換。実費予定。

(プロパンガス屋に交渉次第だが。)

 

ベランダ

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室外機置き場。

ベランダ床は、洗浄すればそのまま使えそう。

 

雑感

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↑タオルとか干していたのかな。

痕跡が。

 

収納箱か、長方形の跡が。

けっこう、長く住んでいたのかも。

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↑畳の処分が大変だね。

地味に重い。8畳×3部屋=24畳か。w

 

業者回収か、

あるいは、ごみセンターに持っていくか…

 

今後のスケジュール

 

  • ~12月末。202の内装を進めていく。
  • 管理会社との契約。
  • バランス釜→給湯器工事は、業者が入るので、来年か。
  • できれば、一部の写真を使用し、インターネット広告(ポータルサイト)に載せておきたい。
  • 1月~。202の賃貸募集をしながら、順次、205,203号室の原状回復を進めていく。
  • 2月~。繁忙期までに、原状回復を。
  • 4月~。満室を目指す。

 

以上。

大分、理想だが…

 

どうなることやら。w

1部屋決まれば+3万円/月なので、ガンガン進めていく。

 

本日の進捗

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↑現状把握のついでに、壁紙を剥いできた。w

下地は良い感じだね。(シロアリなんかに喰われてねー。w)

 

戸建てよりも、手間は少なそうな?

寸法を測り、以下の、注文を↓

  • 白ベースのクロス、リリカラLB-9101、165円/m。→50m購入 (8,250円)
  • トイレ用のアクセントクロス、今回は、青基調に。リリカラLL-5730、352円/m。→9m購入 (3,168円)
  • 床のクッションフロア。サンゲツHM4057、1199円/m2→50m (59,946円)
  • トイレのクッションフロア。サンゲツHM4097、1199円/m→3m購入 (3,597円)
  • 送料 3,300円

合計 78,261円

 

最後に、お手伝いさんを募集↓

 

Help要員募集

 

ってな感じに、

やることがたくさん多いので…

 

手を貸してくれませんか。w

  • クロスを剥いだり、
  • クッションフロアを剥いだり
  • 畳を剥いだり
  • 猫の手も借りたい…

 

募集要項↓

  • 21日(土)、22日(日)、随時、追加していきます。年末も募集予定。
  • 千葉に来れる人。
  • 現地の最寄駅は、東京駅から1時間程度です。
  • 着いたら、最寄駅にお迎えに行きます。
  • 1日、1名~3名程度。(予約が早い順。)
  • 交通費、本人負担。
  • 動きやすい恰好と靴で。
  • 17時には、必ず解散。好きな時間に来て、好きな時間に帰ってOK。

 

報酬はありませんが、

ゆるーく喋りながら、情報共有できれば。

 

たとえば、こんなメリットが↓

  • 本物件の入手方法を、詳細に知れる。(一棟モノ初心者ながらも、収益物件を、どうやって入手したか。)
  • 融資のあれこれについて、情報共有できる。
  • 地方アパート投資のイメージが具体化できる。
  • その後も、オンラインチャットの関係を維持。(参加者同士の情報共有だとか。不動産ゼミの1期生をイメージしています。)

 

興味があれば、ぜひ↓

>>とみますDIY工房に参加する!!

 

*回答の早かった人から、対応していきます。

定員オーバーになった際は、別日程にてお願いします。(順次、募集する予定。希望日を書いてね。)

 

おわりに

 

以上「初めての地方アパート、空室の現状把握から修繕イメージを。」でした。

 

建設当初から、賃貸用に考えられているので、内装がしやすいですね。

年末ということもあり、早めに、購買を進めつつ。

 

本日の予定↓

  • 畳の撤去
  • 押入の解体
  • 旧管理会社と新管理会社への挨拶、申し送り

できることを進めつつ。

とみます
今日も最後までありがとうございました。

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