とみます(@20tomimasu)です。
ようやく、収支がほぼ確定しました。
年末のドタバタ決済です…苦笑。
地方アパート一棟の収支/キャッシュフローを詳細にまとめました。
この物件は、金を生む資産なのかどうか…
購入アパート物件の詳細
- 価格 1,500万円
- 築32年
- 軽量鉄骨造
- 1K×8部屋 (空室3部屋)
- 土地 230m2
- 建物 215m2
- 相続税 路線価 1,100万円
- 現状収益 年198万円
- 満室収益 年306万円
以下、私なりのポイント↓
- 土地値が高い。
- 5年前に、外壁の塗装/屋根の放水の修繕済み。
- 収益性がある。現状 月16.5万円。
- 賃貸需要あり。空室に対し、1部屋3万円が狙えそう。(満室になれば、月25.5万円。)
- 家から近い。(徒歩圏内。)→手入れしやすい。
デメリットとリスク/それらに対する施策↓
- 浄化槽→年間5万円くらいの経費がかかる。
- 4部屋がバランス釜→給湯器に交換するように、プロパンガス屋に交渉中。
- 空室の内装の修繕が必要。かなり汚い。ゴキブリが死んでいる。
- →外注した場合、3部屋で111万円(見積あり)の原状回復費用。
- →これまでの実践DIYを生かす。(コスト削減。)
お、融資条件が良ければ、目標を達成するかも↓
- 実質キャッシュフロー 10万円以上
- 収益に対する、ローン返済比率 50%以下
- 頭金 物件価格の1割 250万円
銀行の融資条件
じゃん↓
- 借入金額 1200万円
- 頭金 300万円 (物件価格の20%は必須とのこと。)
- 融資期間 25年。
- 変動金利 3.9%。
- 毎月の返済額 62,680円
くっ。
頭金は、目標に対し、+50万円オーバー。
表面キャッシュフローは、現行収益で 102,320円。ぎり合格(*´▽｀*)。
満室になれば、+9万円。やる気出るー!!!!!!
売上に対する、ローン返済比率は、
- 現行で、38.0%
- 満室で、24.6％。
所感↓
- 頭金は、ちとオーバーしたけど、許容範囲。
- 満室になれば、経済的自立に大きく近づく。→全力で買い。
- 一通りの流れを経験して、不動産投資というよりは、不動産賃貸業に近い?
その他、諸費用は↓
諸費用と購買努力
| 諸費用 | 初回見積時 | 購買努力 |
| ①仲介手数料 | 56.1万円 | – |
| ②登記/司法関連 | 38.6万円 | →37.3万円 |
| ③火災保険 | 56.2万円 | →34.8万円 |
| ④ローン手数料 | 19.8万円 | – |
| 合計 | 170.7万円 | 148.0万円 |
コメント↓
- ①(物件価格1,500万円×3%+6万円)×消費税10%
- ②司法書士に交渉したら、立会料を無くしてくれた。＞＞初めてのアパート一棟、登記免許税から司法書士手数料の費用とは
- ③火災保険を見直すことで、補償を充実させつつ、20万円のコスト削減に。＞＞初めてのアパート一棟、火災保険の再見積り「20万円引きに」
- ④融資金額 1,200万円×1.65%
できる範囲の交渉と見直しで、
- 22.7万円のコスト削減に成功。
- →火災保険の見直しが効いている。
初回に支払う諸費用は、合計で、
- 148万円。
これに加え、
- 不動産取得税 22.1万円
が、別途、必要になってくる。
物件価格1,500万円に対し、
- 初期費用の割合は、11.3%
に。
結論、
築古のアパート一棟、1,500万円の物件を購入するには、
- 最低でも、初期費用 470万円 (頭金 300万円＋諸費用 170万円)
が、必要ってことね。
何年で回収できるんだろ?
運営時の収支計算
月間収支↓
| 現状 | 満室 | |
| 家賃売上 | +165,000 | +255,000 |
| 管理手数料 5.5% | -9,075 | -14,025 |
| 修繕費* | -25,000 | -25,000 |
| 電気* | -1,800 | -1,800 |
| 浄化槽* | -4,166 | -4,166 |
| 固定資産税* | -6,308 | -6,308 |
| 町会費など、その他 | -1,500 | -2,400 |
| 借入金返済 | -62,680 | -62,680 |
| 実質キャッシュフロー | +54,471 | +138,621円 |
*2019年実績ベース。
実質キャッシュフローにすると、
- 現状で、+5.4万円
- 満室になれば、+13.8万円
の見通し。
修繕費は、年間30万円程度と見ているが、築古だから、もう少しかかるかも?
その辺は、これから精査していければ。
(空室の部屋においては、しばらく、修繕費がかからないように仕上げる予定。)
初期費用の470万円に対し、
- 現状入居率で、初期費用回収が7.2年くらい。
- 満室になれば、初期費用回収が2.8年くらい。
結論、
- 全力で空室を埋める。
おわりに
以上「初めてのアパート一棟を購入、諸費用とキャッシュフロー収支」でした。
退去が2部屋出るとキツイ。
それまでに、空室を埋めていければ。
と、その前に、年末年始は、原状回復のために、内装DIYの実践編です。w
マイホーム戸建で得たノウハウを、ガンガンに。
今年の夏に発した言葉が、ホントに現実するとは(*´▽｀*)読者と物件との出会いに感謝。
文字にできるは、現実化できる。
最後に、参考にした本です↓(この通り実践しただけ。)
読者にも、幸あれ～
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