不動産ポートフォリオの最適化に1年間没頭した結果
とみます(@20tomimasu)です。
1年前から、不動産のアセットアロケーション? ポートフォリオを見直してきた。
大きく分けて3つ↓
- 2区分の売却
- 居住用の戸建ての購入
- 1号アパートの購入
と、目まぐるしい1年となった。
現在、読者向けに、検証レポートを書きあげているが、今日は一部を。
簡単に、第一章の内容(背景、目的、結果)を、共有していく。
1年前の2つの課題
経済的自立を目指して、早11年。
家族が増えたこともあり、
当時の目標の資産収入は、
- 資産収入=月23万円
に。
来年で32歳になるので、期限は2年を切り。
そこで、当時企てた、
- 不動産アセットの最適化。
資産の中でも、不動産を選んだ理由は、
- トレードやブログ資産に比べて、月々の収支が安定している
と考えたから。(トレードやスモールビジネスで安定して利益を得るには、まだまだ未熟。)
そして、約1年。
- 残債のスリム化
- キャッシュフローの最大化
に励んできた。
結果を交えて、まとめておこう↓
残債のスリム化
↑当時、区分マンションを2つ所有していた。
残債の合計は、約3500万円。
年収の10倍を目安にすると、
ほぼ借入余力を使い切っていた。
そこで、一旦、白紙?(余力を最大)に戻すために、区分マンションの売却活動を。
結果、ここ1年で、2区分を売却。
さらに、空いた余力に、
- 居住用の戸建て 860万円 住宅ローン
- 1号アパート 1200万円 アパートローン
を組み込み。
結果として、
- 3500万円→2060万円
と、4割の残債スリム化に。
さらに、月々のキャッシュフローは増え、残債返済期間も減り。
ばんばんざい。
不動産キャッシュフローの最大化
↑左から、約1年前、半年前、今(来月)のキャッシュフロー推移。(クリックで拡大できるよ。)
区分マンションの場合、月々のキャッシュフローは、各+1万円程度。
経済的自立の目標に対し、火力が無く。
そこで、収益力の高い、1棟モノに焦点を充て。
かつ、空室のある1棟モノを狙い、マンション価格の金額帯で帰るような収益物件を探した。
- 1000万円～2500万円。
結果、1500万円の入居数5/8の1号アパートと出合い。
キャッシュフローは、+7.9万円と約8倍に。
そして、半年間、原状回復の修繕工事と入居付け対策を実施してきた。
結果、満室に。
満室になると、家賃収入は+25.5万円。
支出を差し引いて、キャッシュフローは+16.3万円と、さらに火力が増し。
広告費などの支払いがあるので、厳密には、来月からになるが。
あと、築32年と、築古なので、突発的な修繕費がかかるかもしれないが。
それでも、
- 月+16.3万円
は、大きく。
といっても、半分以上を、給料として? 専業主婦の嫁に渡すことになってしまったが。w
まあ、家計を共にしているので、良いのか。
年間スケジュール表
↑ここ1年間の、実施スケジュール表。
誰かが、
- 思考は現実化する
と言ったもので、
- 頭に目標やその道筋を描くことができれば、現実化する
と、信じている。
そして、残る課題も。
それは↓
- まだ、23万円に達していない
ということ。
1号アパートの満室化により、残債を減らしつつ、月+16.5万円(推定)と、ナイスなアプローチになった。
が、23万円に及ばず。
そこで、
1号アパートの同スペックを探しているが…
なかなか見つけることができない。
まあ、焦らず、自分の条件を満たす物件に出会うまで、淡々と続けていければ。
おわりに
以上「不動産ポートフォリオの最適化に1年間没頭した結果」でした。
ざっと、こんな感じ。
詳細を省略しているので、細部の内容は、レポートで共有できれば。
…お盆休みが終わるまでに仕上げたい。
その他、コメントや知りたい内容があったら、どんどん残しておいてくれい。
一旦は、不動産投資の章を完結すべく。
読者にも、幸あれ～
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