不動産ポートフォリオの最適化に1年間没頭した結果

 

とみます(@20tomimasu)です。

 

1年前から、不動産のアセットアロケーション? ポートフォリオを見直してきた。

大きく分けて3つ↓

  • 2区分の売却
  • 居住用の戸建ての購入
  • 1号アパートの購入

と、目まぐるしい1年となった。

 

現在、読者向けに、検証レポートを書きあげているが、今日は一部を。

簡単に、第一章の内容(背景、目的、結果)を、共有していく。

とみます
この内容は「不動産ポートフォリオの最適化」についてです。

 

1年前の2つの課題

 

経済的自立を目指して、早11年。

 

家族が増えたこともあり、

当時の目標の資産収入は、

  • 資産収入=月23万円

に。

 

来年で32歳になるので、期限は2年を切り。

そこで、当時企てた、

  • 不動産アセットの最適化。

 

資産の中でも、不動産を選んだ理由は、

  • トレードやブログ資産に比べて、月々の収支が安定している

と考えたから。(トレードやスモールビジネスで安定して利益を得るには、まだまだ未熟。)

 

そして、約1年。

  • 残債のスリム化
  • キャッシュフローの最大化

に励んできた。

 

結果を交えて、まとめておこう↓

 

残債のスリム化

1apart-200810-1

↑当時、区分マンションを2つ所有していた。

残債の合計は、約3500万円。

 

年収の10倍を目安にすると、

ほぼ借入余力を使い切っていた。

 

そこで、一旦、白紙?(余力を最大)に戻すために、区分マンションの売却活動を。

結果、ここ1年で、2区分を売却。

 

さらに、空いた余力に、

  • 居住用の戸建て 860万円 住宅ローン
  • 1号アパート 1200万円 アパートローン

を組み込み。

 

結果として、

  • 3500万円→2060万円

と、4割の残債スリム化に。

 

さらに、月々のキャッシュフローは増え、残債返済期間も減り。

ばんばんざい。

 

不動産キャッシュフローの最大化

1apart-200810-2

↑左から、約1年前、半年前、今(来月)のキャッシュフロー推移。(クリックで拡大できるよ。)

 

区分マンションの場合、月々のキャッシュフローは、各+1万円程度。

経済的自立の目標に対し、火力が無く。

 

そこで、収益力の高い、1棟モノに焦点を充て。

かつ、空室のある1棟モノを狙い、マンション価格の金額帯で帰るような収益物件を探した。

  • 1000万円~2500万円。

 

結果、1500万円の入居数5/8の1号アパートと出合い。

キャッシュフローは、+7.9万円と約8倍に。

 

そして、半年間、原状回復の修繕工事と入居付け対策を実施してきた。

結果、満室に。

 

満室になると、家賃収入は+25.5万円。

支出を差し引いて、キャッシュフローは+16.3万円と、さらに火力が増し。

 

広告費などの支払いがあるので、厳密には、来月からになるが。

あと、築32年と、築古なので、突発的な修繕費がかかるかもしれないが。

 

それでも、

  • 月+16.3万円

は、大きく。

 

といっても、半分以上を、給料として? 専業主婦の嫁に渡すことになってしまったが。w

まあ、家計を共にしているので、良いのか。

 

年間スケジュール表

1apart-200810-3

↑ここ1年間の、実施スケジュール表。

 

誰かが、

  • 思考は現実化する

と言ったもので、

  • 頭に目標やその道筋を描くことができれば、現実化する

と、信じている。

 

そして、残る課題も。

 

それは↓

  • まだ、23万円に達していない

ということ。

 

1号アパートの満室化により、残債を減らしつつ、月+16.5万円(推定)と、ナイスなアプローチになった。

が、23万円に及ばず。

 

そこで、

1号アパートの同スペックを探しているが…

 

なかなか見つけることができない。

まあ、焦らず、自分の条件を満たす物件に出会うまで、淡々と続けていければ。

 

おわりに

 

以上「不動産ポートフォリオの最適化に1年間没頭した結果」でした。

 

ざっと、こんな感じ。

詳細を省略しているので、細部の内容は、レポートで共有できれば。

 

…お盆休みが終わるまでに仕上げたい。

その他、コメントや知りたい内容があったら、どんどん残しておいてくれい。

 

一旦は、不動産投資の章を完結すべく。

とみます
今日も最後までありがとうございました。

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