融資面談に備えて、自問自答で思考の整理

 

とみます(@20tomimasu)です。

 

今週には、銀行に行って、融資の面談が。

初めて自分で電話し、アポを取って、ついに、ここまで。

 

久々の面談に緊張しながらも、事前に備えておくべく…

簡単に、まとめておきます。

とみます
この内容は「銀行員との面談準備」についてです。

 

楽待Youtubeの融資の模擬面談

 

↑楽待のYoutube

  • 現行の現役支店長と融資の「模擬面談」、ほぼノーカットで再現。

 

約3ヵ月ぶりに見たけど、やはり、かなり参考になる。

今回の融資先は、事業ローンではないので、ここまでキツくはないと想定しているが…

 

何が起きるのか、分からないのが人生。w

事前に、備えておくべく、思考の整理を。

 

不動産をやろうと思ったきっかけは?

 

大学生から、部屋を借りて、賃貸に住んできた。

その過程で、大家さんに、大変お世話に。

 

具体的に

  • 自転車のパンク時に、修理屋さんの所在地を教えてもらったり、
  • 雨の日に、布団をたたんで貰ったり、

 

その過程を通して、今度は自分が、大家の立場になりたい、と。

大家さんになって、生活に欠かせない環境を提供することで、地域に貢献していきたい。

 

そう思うようになったのが、きっかけ。

 

んで、実際に行動すると、

  • 空き家
  • 管理されていない物件

を目の当たりにし…

 

区分を持たれてますよね?

 

社会人2年目には、不動産賃貸業を始めようと、銀行に打診してみるも、相手にされなかった。

そこで、3年目の後半に、手の届きやすい、区分マンションを購入した。

 

ところが…

実際は、想定している内容と異なり、全く持って、大家の裁量がなく。

 

まるで、手のかからない金融商品。

それは、思い描いていた賃貸業と、少し違うと。(投資家としては良いと思うけど。)

 

さらに、今年、子供も生まれ、

もう一度、これまでの人生と、これからの人生を考えた際に、

  • 一度、整理しようと。

 

ということもあり、

今年の夏には、1区分目を売却。

 

(言うかは別にして)

もう1区分の売却も来年、検討している。

 

今回の物件の魅力は?

 

大きく3つ。

  1. 収益性
  2. 近所
  3. 安全性。

 

それぞれ…

 

①収益性

 

この物件は、8部屋を有していること。

5件以上の不動産屋にヒアリング結果、1部屋=3万円は堅いこと。

 

それを踏まえ、

  • 現行収益が、年200万円。
  • 満室になれば、年300万円。

が、現実的な数字だと考えている。

(現行の空室は、管理不足。)

 

現行の入居率70%でも、融資条件にもよるが、

仮に、希望の条件が通れば、キャッシュフローが厚く、収益性に優れている物件だと。

 

②近所

 

  • 現場を直ぐに確認できる。
  • 管理会社に顔を見ながら確認できる。

など、家や勤務先に近いゆえのメリットを感じている。

 

売主の方も言っていたが、

  • 遠いと手が届かなくなる

と。

 

さらに、長期的に見て、

この地に信頼関係を構築していくことが、人生プランと一致している。

 

③安全性

 

金額は、1500万円。

土地値は、路線価ベースで1000万円、2/3以上に相当すること。

 

さらに、

この地域に絞り、過去の10年分の坪単価を確認してみると、

平均で、坪30万円前後で売買されており、実勢価格で、2000万円近くになると見ている。

(実際に、今売りに出ている土地の値段が、坪30万円前後。)

 

その理由は、

近くに病院、郵便局、飲食店が並び、商工業の活性度の高い地域だから。

 

もし仮に、大きな問題が生じた場合でも、

土地にして、売ることで、御社には迷惑をかけない、と。

 

以上の3つが、この物件の魅力。

 

将来の構想は?

 

もちろん、本業の職務は、将来現役が望ましい。

が、会社員には、定年制度もあり、いつまで働けるかが分からない。

 

一方、不動産賃貸業は、市場のシステムが出来上がっており、管理をちゃんとすれば、将来現役の活動が可能だと考えている。

もっと言うと、30年後、40年後になった際に、本業活動のための資金を、不動産賃貸業で賄うことができるのでは?

 

と、構想している。

一方で、目先の課題は、まず、空室を埋めること。

 

その過程では、上手くいかず、苦労することも多々出てくる。

その過程を経て

  • 次の物件に行くのか、

はたまた、

  • 自分には合っていないのか

を見極めたい。

 

いつまでに回答を?

 

12月には、管理会社の引き継ぎをしなければいけないので、なるべく早く。

可能なら、来週中に。

 

おわりに

 

以上「融資面談に備えて、自問自答で思考の整理」でした。

 

必要書類の準備に追われがちですが、自分の思考も整理しつつ。

なんだか、就活の面談を思い出します。w

 

当日は、自分の言葉で話せるように。

一つずつ、今できることに、夢中になりながら。

とみます
今日も最後までありがとうございました。

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