融資面談に備えて、自問自答で思考の整理
とみます(@20tomimasu)です。
今週には、銀行に行って、融資の面談が。
初めて自分で電話し、アポを取って、ついに、ここまで。
久々の面談に緊張しながらも、事前に備えておくべく…
簡単に、まとめておきます。
楽待Youtubeの融資の模擬面談
↑楽待のYoutube
- 現行の現役支店長と融資の「模擬面談」、ほぼノーカットで再現。
約3ヵ月ぶりに見たけど、やはり、かなり参考になる。
今回の融資先は、事業ローンではないので、ここまでキツくはないと想定しているが…
何が起きるのか、分からないのが人生。w
事前に、備えておくべく、思考の整理を。
不動産をやろうと思ったきっかけは?
大学生から、部屋を借りて、賃貸に住んできた。
その過程で、大家さんに、大変お世話に。
具体的に
- 自転車のパンク時に、修理屋さんの所在地を教えてもらったり、
- 雨の日に、布団をたたんで貰ったり、
- …
その過程を通して、今度は自分が、大家の立場になりたい、と。
大家さんになって、生活に欠かせない環境を提供することで、地域に貢献していきたい。
そう思うようになったのが、きっかけ。
んで、実際に行動すると、
- 空き家
- 管理されていない物件
を目の当たりにし…
区分を持たれてますよね?
社会人2年目には、不動産賃貸業を始めようと、銀行に打診してみるも、相手にされなかった。
そこで、3年目の後半に、手の届きやすい、区分マンションを購入した。
ところが…
実際は、想定している内容と異なり、全く持って、大家の裁量がなく。
まるで、手のかからない金融商品。
それは、思い描いていた賃貸業と、少し違うと。(投資家としては良いと思うけど。)
さらに、今年、子供も生まれ、
もう一度、これまでの人生と、これからの人生を考えた際に、
- 一度、整理しようと。
ということもあり、
今年の夏には、1区分目を売却。
(言うかは別にして)
もう1区分の売却も来年、検討している。
今回の物件の魅力は?
大きく3つ。
- 収益性
- 近所
- 安全性。
それぞれ…
①収益性
この物件は、8部屋を有していること。
5件以上の不動産屋にヒアリング結果、1部屋＝3万円は堅いこと。
それを踏まえ、
- 現行収益が、年200万円。
- 満室になれば、年300万円。
が、現実的な数字だと考えている。
(現行の空室は、管理不足。)
現行の入居率70%でも、融資条件にもよるが、
仮に、希望の条件が通れば、キャッシュフローが厚く、収益性に優れている物件だと。
②近所
- 現場を直ぐに確認できる。
- 管理会社に顔を見ながら確認できる。
など、家や勤務先に近いゆえのメリットを感じている。
売主の方も言っていたが、
- 遠いと手が届かなくなる
と。
さらに、長期的に見て、
この地に信頼関係を構築していくことが、人生プランと一致している。
③安全性
金額は、1500万円。
土地値は、路線価ベースで1000万円、2/3以上に相当すること。
さらに、
この地域に絞り、過去の10年分の坪単価を確認してみると、
平均で、坪30万円前後で売買されており、実勢価格で、2000万円近くになると見ている。
(実際に、今売りに出ている土地の値段が、坪30万円前後。)
その理由は、
近くに病院、郵便局、飲食店が並び、商工業の活性度の高い地域だから。
もし仮に、大きな問題が生じた場合でも、
土地にして、売ることで、御社には迷惑をかけない、と。
以上の3つが、この物件の魅力。
将来の構想は?
もちろん、本業の職務は、将来現役が望ましい。
が、会社員には、定年制度もあり、いつまで働けるかが分からない。
一方、不動産賃貸業は、市場のシステムが出来上がっており、管理をちゃんとすれば、将来現役の活動が可能だと考えている。
もっと言うと、30年後、40年後になった際に、本業活動のための資金を、不動産賃貸業で賄うことができるのでは?
と、構想している。
一方で、目先の課題は、まず、空室を埋めること。
その過程では、上手くいかず、苦労することも多々出てくる。
その過程を経て
- 次の物件に行くのか、
はたまた、
- 自分には合っていないのか
を見極めたい。
いつまでに回答を?
12月には、管理会社の引き継ぎをしなければいけないので、なるべく早く。
可能なら、来週中に。
おわりに
以上「融資面談に備えて、自問自答で思考の整理」でした。
必要書類の準備に追われがちですが、自分の思考も整理しつつ。
なんだか、就活の面談を思い出します。w
当日は、自分の言葉で話せるように。
一つずつ、今できることに、夢中になりながら。
読者にも、幸あれ～
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