アパート一棟1500万円、売主様の売却理由とは

 

とみます(@20tomimasu)です。

 

売主様に会う機会がありました。

聞くところ、複数の物件を所有しているそうで…

 

将来のイメージ図が、なんとなーく、湧きつつ。

進捗状況を、まとめておきます。

とみます
この内容は「アパート一棟」についてです。

 

不動産投資/年内スケジュール

 

前回、こんな記事を書いた。

>>年内のアパート一棟モノの投資戦略

 

簡単にいうと、

2019年の内に一棟モノを 買うと。

 

文字にすると、不思議なモノで、チャンスがやってきた。

(文字は現実化する。)

 

一度、整理しておこう。

まず、不動産購入の大きな流れは↓

  1. 問合せ
  2. 内見 (物件状態+リフォーム費用の見積)
  3. 価格交渉、同時に、銀行融資の事前審査。
  4. 売買契約書の締結。
  5. 銀行融資の本審査(面談)。
  6. 決済、引き渡し

 

約1~2か月くらい?

で、物件を取得できる。

 

んで、今、

  • ④売買契約書の締結

を終えた。

 

ここまでのポイントを、ざっと、まとめておこう。

 

購入予定のアパート一棟の価格は…

 

そもそも、目的としていたのは、低価格帯の1,000~2,000万円の物件。

>>【まずアパ】石原博光氏の1000万円を生み出す極意とは

 

石原さんが、一棟目に購入したような、物件を探しまくった。

(彼は、1600万円+リフォーム費用400万円で、不動産投資を始めた。)

 

が、このご時世、なかなか見つからない。w

あったとしても、壁が無かったり↓

>>【廃墟】築42年4戸の軽量鉄骨アパート350万円を内見

 

そこで、一度、目線を上げ、

  • 2,000万円

前後に絞った。

 

内見を続け、

  • リフォーム費用(概算)を引き、
  • この価格なら買うスタンス

を続けていたら…

 

  • 1,500万円

で、購入することに。

 

路線価、約1000万円に対し、

まあ、悪くないだろう。

 

築古だけど。w

(築33年。)

 

現行の収益は、

  • 約200万円 (表面利回り13.2%)。

 

満室にすれば、

  • 約300万円 (表面利回り 20.0%)

 

厳しめに見積もっても、満室になれば、

  • 実質キャッシュフローは、月10万円を優に超える

ので、もし買えるようなら、全力で入居付けを行う予定。w

 

詳細は追って、共有していくとして、

次なるステップは、

  • ⑤本審査

 

と、その前に、雑感を↓

 

区分マンションvsアパート一棟

 

これまで、

  • 都内の区分マンション売買

の経験しかない。

 

一方、これからの

  • アパート一棟

は、景色がかなり違う。

 

投資家よりも、

  • 大家

の言葉の方がしっくりくるかもしれない。

 

物件購入の手続きを進める一方で、

  • 管理会社の選定
  • 管理/集客システムやの把握
  • 賃貸需要の調査
  • インフラ(ガス、電気、水)業者の調査
  • 火災保険の選定と代理店の選定

などなど、割と大変。

パッケージ化された、区分マンション投資とは、大違い。

(手間暇かけたくない会社員に、区分マンションが人気なのも分かる。)

 

が、アパート一棟の方は、大変な分、収益性も良いし、

現場の声を聞けるから、楽しくとも?

 

好き嫌いが分かれそう。

んで、今回の売主様は…

 

売主様の売却理由とは

 

  • 高齢になったため、管理ができなくなった

とのこと。

 

まさに、この前のブログの通りやん↓

estate191021-2

引用…楽待「賃貸市場はなくならない」、統計に見る業界の未来

 

賃貸人(貸し手)の高齢化問題ね。

賃借人(借り手)もそうだけど。w

 

売主様に聞くところ、

  • 複数の物件を所有しており、十分に食わしてもらったから、もういいよー
  • 家から物件が遠くてね、管理が大変なんだよー

と。

 

うん、確かに、

  • 空室は放置されていたし、
  • 管理状態もイマイチ把握されていない…

 

こうやって、物件が転がってくるのね。

肌感覚で経験。

 

次は、融資への本審査。

この前の本を生かしつつ。

>>NOをYESに変える「不動産投資」最強融資術(本)を読んで

 

おわりに

 

以上「アパート一棟1500万円、売主様の売却理由とは」でした。

 

貸す方も、借りる方も、高齢化。

もっと言うと、不動産業者も?

 

今後、

空き家や管理されない物件が、これから増えていくんだわさ。

 

孤独死などのリスクも増え、買い手も少なく…

そんな中、微力ながらも、地域に貢献していければ。

とみます
今日も最後までありがとうございました。

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