ワンルームマンションで利益が出た、2つの理由
とみます(@20tomimasu)です。
借入した銀行からの、全額繰上返済の詳細が。
概ね、事前の計算通りです。
中古ワンルームマンションの利益が出た理由を、ざっくりまとめておきます。
投資期間は、3年間です。
銀行からの全額繰上返済のご案内
前回、中古ワンルームマンションの売却価格が確定し、借りている銀行に、全額繰上返済の連絡をした。
＞＞オリックス銀行に不動産ローン(約1,900万円)一括返済の電話を。
9日後、
- ご融資 資金 全部 繰上弁済のご案内
が、家に届く。
正式には、
- 弁済(べんさい)…債務を弁償すること
って言うんだね。ﾒﾓﾒﾓ。
ざっと、
- 残元本 1,887万円
- 繰上返済解約金 (3年後の売却のため、1％) 19万円
支払い金額 1906万円
うん、大体、計算通り。
これを、
- 売却価格 2,120万円
から、支払う。
思ったよりも、利益が出そうなので、今一度、まとめておこう↓
ワンルームマンションで利益が出た、2つの理由
巷では、
- ワンルームマンションは、失敗する。
と、よく言われる。
本当なのだろうか。
確かに、月間キャッシュフローは、少ない。
- +1万円弱。
空室が出れば、一発で、マイナス収益に。
が、逆に言うと、集客力のある場所を選んでおけば、むしろ、プラスに働く?
(更新料や礼金が貰えるなんてことも…)
今回、3年間、空室が出なかった。
たまたまラッキーだったのか?
一応、今回の、利益が出た仕組みをメモしておく↓
大きくポイントは2つ。
- 家賃収入から、借金を返済していく
- 物件価格が上昇した
①家賃収入から、借金を返済していく
これは、ご想像の通り。
賃借人が家賃を支払い、賃貸人(私)のポケットに、お金が入る。
そこから、借入金を返済していく。
返済後の手残りが、大体、月1万円程度。
(この手残り分を、キャッシュフローと呼んでいる。)
見方を変えれば、
- 人に、自分の借金を払わせ、さらに、残ったお金が、自分のポケットに入ってくる。
とでも?
それだけ、物件に価値があるということ。
賃借人は、家賃の支払いに納得して、契約しているのだから…。
(だから、今年で、賃貸、辞めます。)
あと、物件選び(エントリー)が、大切。
んで、2つ目。
②物件価格が上昇した
横浜市中区の区分マンション。
都心部から、少し離れるが、一応、マンション価格が上昇している。
＞＞横浜区分のワンルームマンション投資、売却出口戦略の見直し
まだまだ、上がるのかも知れないし、これから、下がるのかもしれない。
一応、過去のオリンピック後の物件価格は、維持、あるいは、上がる傾向が、多いみたい。
だけど、ここで、一室、売却。
というのも、当初の目標に対し、
- 経済的自立 = 支出 < 投資収入
を、ワンルームマンションで達成するのは、厳しいから。
(月間キャッシュフロー1万円。)
んで、今回の要因は、
- 物件価格＝建物価格＋土地価格
で、いうと、
- 建物価格＝維持
- 土地価格＝上昇
したっぽい。
ばんざい、都心のインフレ?
バブル時代は、どの地域でも、こんな感じだったのかもね。
(いいな、祖父母の時代…)
3年間の利益をざっくり概算
ざっと、まとめると、
- 売却価格ー残債=2,120万円-1,860万円=260万円
さらに、
- 購入手数料 (司法、銀行、保険、取得税) 60万円
- 売却手数料 (司法、銀行、譲渡税) 50万円 (概算)
を引き、
- 3年間のキャッシュフロー ざっくり 30万円 (固定資産税を引いている。)
を足し、
計 180万円。
その他、
- 減価償却 (節税)
- 生命保険代わり (団信)
もあるが、たかが知れているので、＋αくらい。
うん、上出来。
投資金 60万円に対し、+200％の結果に。
これを元手に、キャッシュフローを増やしていければ。(次は、1棟モノ?)
実は、金持ち父さんのゲーム通りに、進んでいたりして?
＞＞【キャッシュフローゲームとは】初心者が騙されないで楽しむために
おわりに
以上「ワンルームマンションで利益が出た、2つの理由」でした。
よければ、購入/売却先の企業を紹介しますよ。
…には、注意してくださいね。
紹介者が、キックバックもらっているからぁぁぁ( ﾟДﾟ)/
30万円くらい。
といって、
10万円くらい抜いているパターンもあるので、紹介者には、お気をつけて。
(ホントは、紹介料40万円。)
自分の足で、業者を見つけることをお勧めします。
読者にも、幸あれ～
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