こんにちは、読者の富を増す、とみますです。
先日、横浜市から、お便りが届きました。
そうです。
約半年前に購入した「関内」物件の
「取得税を払え」
ってやつです。
「え？税金って、こんなにもするの？」
ってならないように、
事前に把握しておきましょう。
特に、これから、
不動産投資を始める人は、
- 「ホントにそのキャッシュフローで大丈夫か」
- 「税金支払い後のキャッシュフローはプラスであるか」
絶対に確認してね。
ってことで、
今日は「不動産取得税」について。
詳細に述べるよ～
それでは、どうぞ。
関内の物件
横浜市の「関内」物件を、
約6ヵ月前に購入した。
俗にいう、
「ワンルームマンション投資」
ってやつ。
この物件のポイントは、大体こんな感じ↓
- 築 15年
- 最寄駅 4分
- 面積 24m2
- 価格 1,800万円
- 家賃収入＋76,000円
- ローン -56,000円
- 管理費等 -10,000円
- 毎月のキャッシュフロー +10,000円
良くも悪くもない「ふつー」の物件。
それには、理由があって、
私は、物件選びを、ほとんどしないから。
「えー！」
って驚くかもしれない。
でも、営業マンに、条件を言って、お任せタイプなんだ。
持ってきた条件が良ければ「YES」の回答をするし、
ダメだったら「NO」という。
(大体「NO」って言うと、
営業マンがもっと良い条件を提案してくるんだけどね…)
だから、物件も写真でしか見たことがない。
本やインターネットの情報だと
「典型的に失敗するパターン」
に属するんだと思うよ。
でも、
- 物件選びに費やす時間や
- あれこれ考える時間
を考えたら、やっぱりこのやり方の方が効率がいいわけで。
てか、自分が、そこに時間を費やしても「不動産は素人が勝てる業界」じゃない。
不動産は投資の勝ち方に決まりがあるから、
すでに、みんなやっているんだよね。
しかも相手は「法人」で。
だから、勝てない。
そういう意味では、
今は「仮想通貨」が面白いよね。
それは、勝てるパターンが決まっていないから。
素人にもチャンスがあるってわけ。
まあ、この考え方は、人にはオススメできないか。
話を戻すけど、
物件を見分けるポイントは「キャッシュフロー」にあるってわけ。
それは「紙面上でも十分」ってこと。
税金の話
この物件を取得するために、かかった金額は
- 頭金 40万円
- 手数料 40万円
- 取得税 10万円 。(←今日のテーマ)
合計「90万円」だ。
この規模のワンルームだと、
不動産取得税は
大体「10万円」。
さらに、
この税金は、
「取得」したときに、支払う税金。
なので、最初の1回だけだ。
もちろん、毎年、払う税金がある。
それが「固定資産税・都市計画税」だ。
これは「1月1日に」所有している人が支払う税金。
なので、来年に、払うことになる。
この規模だと「5万円」程度だろう。
投資の話
今のところ「空室」は出ていない。
でも、
「ちょっと失敗したかな～」
って思っている。
それは「利益率が悪い」から。
計算してみよう。
今回のトータルの投資金は「90万円」。
それに対して、
投資収入は、
1万円×12か月-資産税5万円=7万円
だ。
「更新料」あるいは「礼金」による収入は、
「空室リスク」による支出に充てるとして、
これ以上の収入はないと考える。
結果、
収入の7万円/投下金の90万円=年利7%。
ちょっと低いよね。
投資金の回収に「13年」もかかる。
しかも、家賃の引き下げもあるだろうから、
結局「15年」くらいかかるだろう。
まあ、その辺を、出口に考えている物件だから、
それはそれでオッケーなんだけど…。
その時の不動産価格はどうなっているのか、
正直わからないしね。
まあ、最悪その物件が、自分のモノになると
考えてたら、気持ち的な?+αがあるってことで。
半年前は、高くて魅力的に、感じたんだけど、
今の私だったら、他の投資に回していたかな。
(その詳細はレポートで。)
まあ、ここ半年で
自分が成長したってことで、
これはこれで、よしとしよう。
税金の払い方
最近、時間の使い方に、こだわりが出てきた。
「年をとった」ってことかも。
時間は有限だからね。
だから、税金の払い方も、時間をかけない。
前回は、セブンイレブンで支払ったんだけど、
今回は、インターネットのダイレクトで。
関連記事:【 「固定資産税」と「都市計画税」をセブンイレブンで支払う】
やり方は簡単。
- 納付書が郵送で送られてくる。
- 普段使用している銀行のWEBサイトで「Pay-easy」で支払う。
1. 納付書は2種類
こんな感じのやつが、2枚送られてくる↓
「土地」と「建物」の税金を別々に支払うらしい。
2. インターネットで
三菱東京UFJ銀行が、私のメインバンクである。
そのインターネットバンキングにログインをする。
すると、「Pay-easy」のマークを発見↓
それに従って、
納付書通りに打ち込んでいったら、
「1分」で終わった。
時間の短縮～。
おわりに
以上「にわか会社員の不動産取得税の払い方～区分所有2室目～」でした。
不動産投資に興味がある方は、
税金を忘れないようにしてくださいね。
ふつーの営業マンは、
税金を記載しないで「収支表」を持ってきますから。
偽物のキャッシュフローには、気を付けましょう。
あと「これから本気で不動産で資産を形成しよう」って考えている人は、
こちらの記事もどうぞ↓
関連記事:【 芦沢 晃さんの「中古マンション投資の極意」を読んで、これから不動産投資をしていく】
私が中古マンションを行う、きっかけになった本です。
ってことで、今日は「不動産投資の税金」についてでした～。
それでは、また。