渋谷の神泉エリアの区分店舗ファンドが情報公開、想定利回り6%!!
とみます(@20tomimasu)です。
COZUCHIの新規案件の情報公開が。
JR山手線「渋谷」
渋谷の地価は、年々、上がっていますからね…
どんな内容なのかを、簡単に確認していきます。
インカムゲイン4.5%+キャピタルゲイン1.5%
10/4(月)に、新規案件の募集が開始されるそうで。
＞＞https://cozuchi.com/system/funds/65580
内容をメモしておくと、
- 募集金額 1億2690万円
- 10/4(月)19:00~10/11(月)13:00
- 劣後10%
- 申込上限は、1269万円（今後、募集金額の10%までを最大口数に設定されるそう。1人で十分の一を持っていけるのか…。）
- 想定利回り 6.0％。キャピタルゲイン1.5%+インカムゲイン4.5%。
渋谷の立地で、この利回りは、かなり高い。
どんな背景があったのだろうか。
なぜ、安く買えた?
いつも思うのだが、投資を事業として成立させている企業から、学べることはあるはず。
プロの着眼点を吸収すべく…
今回の背景は、
- コロナの影響もあり空室が出たタイミングで前オーナーが安く売りに出した。
- 立地は、我々からみて、不動産案件として非常に良いとのこと。（そもそも物件数が少ない。）
- 賃貸需要は、相場より賃料が安く、値上げもできそう。
- 購入後、実際に、空室は普通に埋まり、賃料も上げることに成功。→利回りUP!!
- 現況利回りで、年利10%に!! →渋谷という立地で、高すぎる利回りに。
とのこと。
なるほどねぇ。
1階の6区画のうち、立て続けに2区画が退去されたらしく、売主が弱気になっていたみたい。
不動産は、対個人の取引だから、こういうこともあるのね…
なかなか、プロ企業じゃないと、手を出せないような内容だが、物件調査→交渉、を継続して実施していれば、個人でも似たようなチャンスを引き寄せられるのかもね。
んでだ。
今回の案件としては、キャピタルゲイン想定1.5%と、かなり低い。
キャピタルゲイン想定利回り1.5%と低い理由は?
今回の案件は、
コロナ渦の飲食店舗ということで、厳しめに評価しているとのこと。
キャピタルゲイン1.5%は、表面利回り8.6%で売却した場合を想定してとのこと。
→渋谷という立地で、即売買できるレベルを基準とし、いつでも換金できるような利回り設定に。
もうちょい攻めれば、利回り6%～くらいは、行けそうなんだよね。
(渋谷での相場が、大体これくらいらしい。)
なーるほどね。
COZUCHIは、他のクラファンと異なり、
- 上限なし配当
なので、投資した者としては、配当が増える可能性があるのは嬉しい。
1区画の面積が小さいけど大丈夫?
不動産投資で一番恐いのは、空室。
今回の店舗は、1区画10坪以下と、かなり小さい。
このデメリットが逆に、借り手(飲食店オーナー)にとっては、家賃金額を抑えて飲食営業が可能で、人気らしい。
というのも、飲食店を安く経営しつつ、コロナ禍の協力金などで、給付金をガッツリ貰えるからだそうで…
ってな感じに、
- コロナ渦=飲食店×
と一概に決めつけるのではなく、実情は思っていたよりも、かなり違うみたい。
マクロで見ることも大事なんだと気づかされ。
といえど、想定利回りは、まだまだ低いので、じっくり検討していければ。
おわりに
以上「渋谷の神泉エリアの区分店舗ファンドが情報公開、想定利回り6%!!」でした。
COZUCHIは、他のクラファンと異なり、不動産の場所や背景などがしっかり書かれているので、読んでいて面白いですね。
特に渋谷などの、一等地への投資機会は全くなく。w
不動産投資家としても、日々、情報を吸収していければ。
＞＞COZUCHI
