渋谷区神泉エリアの開発用地!! 天空率で5階→9階建てに可能!?
とみます(@20tomimasu)です。
COZUCHI(コヅチ)から、また新しい物件が出てきました。
神泉エリアという一等地の、開発用地プロジェクト。
既存の5階建てを、天空率を適応させることで、9階建ても可能だそうで。
まずは、解体→更地→建物許認可までの案件です。
神泉駅から徒歩3分!!
COZUCHIからのお知らせが。
前回の六本木は、年利35％くらいで決着予定で、今、注目を集めている。
今回の物件は…
- 【キャピタルゲイン重視型】インカムゲイン0.1%+キャピタルゲイン5.4%
とのことで。
利回りは低いものの、利益が上振れした場合は、投資家にも配分されるので、この数字は、参考までに。
今回の物件も、COZUCHIらしく、
めちゃくちゃ面白い↓
フェーズ①の更地でも売れる可能性がある
今回のは、解体→更地→建築の許認可を取得するまで。
↑今建ってる建物を解体して更地化し、建築の許認可を取得するまで。
配当原資の運用終了後、ファンドからTRIAD(会社)が再度買い取る形でキャピタルゲインとして払われるそうで。
フェーズを分ける理由として、
- フェーズ①でも売れる可能性があるから。→状況に応じて判断できる。
- 投資効率が良いから。→最初から①②一緒に集めると、たとえば、建物解体中に建築費を集めるのは、事業コストが上がる。預かったお金を使わないのに、配当などのリターンはキツイ。
と、理解した。
天空率で5階→9階建てに!!
今回の土地は、80坪を超える。
さらに、天空率を用いることで、9階建て27mの高さまで、建設できるそうで。
天空率とは、
- 建物と空の比率で判断し、ある位置から建物を見たときの全天に対する空の面積の比率
のこと。
これまでは、斜線制限と言って、太陽の光や風を確保するために、適当に斜め線で建物をぶった切る必要があった。
そのため、古い建物は、とんがりコーンのような建物が多く、床面積を十分に確保できていないことが多い。
そこで、2002年の建築基準法改正によって、天空率の適応が可とされ、
今回のように、建築プランを考慮することで、9階建て27mの物件が建築できるらしい。
へー。
かなり勉強になるね。w
不動産投資の知識は、大きな収益に直結するから、モチベを維持しやすく。w
んで、もちろん、この場所は、
- 絶対高さ制限
- 日影規制
- 高度地区
などの制限がなく。
渋谷の都心エリアにもかかわらず、神泉エリアは、古くからある低層の不動産が多く…
先駆け的に、9階建ての高層を見れるかも?
(神泉行ったときに、あの物件、投資してたんだぜーって、ドやれるやん。w)
ってな感じ。
ちなみに、フェーズ①に出資すると、フェーズ②の優先出資を検討しているそうなので、興味がある人は、数万円でもお金を入れておくと良いかもね。
おわりに
以上「渋谷区神泉エリアの開発用地!! 天空率で5階→9階建てに可能!?」でした。
田舎地方の場合、建物の高さをあまり意識することは無かったが、渋谷区になると、話は別ですね。w
天空率という新しいキーワードを知ることができ。
募集開始は、明日! (11/3) 見逃すな～
＞＞COZUCHI
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