とみます(@20tomimasu)です。

 

早いもので、築古地方アパートを購入して、1か月が経過しました。

最近は、空室対策ばかりですが、この辺で一度、俯瞰視を。

 

新たな気付きをまとめておきます。

 

初めてアパートを購入して1か月が経過

 

ちょうど1か月前、

1号アパートのキャッシュフローをまとめた。

＞＞初めてのアパート一棟を購入、諸費用とキャッシュフロー収支

 

現状、入居中の修繕等が生まれていないので、どんぶり計算で、

• 家賃売上 16.5万円
• ローン返済 -6.3万円
• 管理手数料 5.0% = -0.8万円
• その他 -1.0万円 (見込)

計 +8.4万円

 

の収益が。

毎月、何もしなくても、お金が振り込まれるのは、嬉しい。

 

んで、

現状、空室が3部屋。

 

満室にすべく、

順次、DIYや業者と協力し、リフォーム仕上げを行っている。

 

それぞれ、

• 202 9割完成→募集開始の手配中
• 203 not yet
• 205 一部、着手開始

ってな感じ。

 

業者見積(予算)が

3室の原状回復で、113万円。

 

今のところ、

41万円のリフォーム費用がかかっている。

 

3室分をまとめて購入しているので、

1号アパートのリフォームは、合計で

• 50万円

に納まりそう。

 

あと、地味にバリューアップ工事を行っているので、

お金の少ない内は、予算枠をDIYで稼ぐのが良さそうな。

 

満室になれば、

• 8.4万円+9.0万円=17.4万円/月

の収益に。

 

入社1年目の手取りくらいになる予定!

だから、今は、全力で、空室対策を。w

 

生活保護高齢者と地方アパート特有の…

 

購入して分かったのだが、

1階の住人が全て、

• 生活保護
• 年金暮らし

と、 the 高齢者社会。

(購入時、1階全員とは聞いていなかった。w)

 

なんとなく、勘が効いたので、

• 火災保険の孤独死対策

に加入しておいて、ホント良かった。

＞＞初めてのアパート1棟、火災保険の特約(孤独死)から見積まで

＞＞孤独死の現状レポート、実態から残置物処理/原状回復等の損害額まで

 

生活保護は、家賃が市から支払われるので、集金は楽だけど、孤独死のリスクがある。

そこで、保険でカバーできるようにと。

 

蓋を開けてビックリしたけど、

連帯保証人が市役所の担当者だったし。w

(大家負担になるのが目に見えている。)

 

まあ、これから、超高齢者社会。

避けては通れないのかもね。

 

逆に、生活保護や高齢者をどんどん受け入れていこうと思う。

一種の社会貢献ということで。w

 

地域特有の横の繋がり

 

一方で、

この地域特有のメリットを発見。

 

それは、

不動産の横の繋がりが強いこと。

 

横への情報が早い。w

すでに、専任媒介で契約しているにも関わらず、電話来たら、その専任業者に斡旋してくれるらしい。

 

まじか。

聞くところ、

• 持ちつ持たれつ

の関係だそうで。

 

あと、

• 自社管理物件が少なくて、お客さんも困るしね~、

とのこと。

 

うん、良いい意味での、田舎社会だね。

地方アパートには、こういったメリットがあることにも、気づきつつ。

 

おわりに

 

以上「1号アパートを初購入して1ヵ月が経過」でした。

 

さらに1か月後には、入居付けを報告できるように。w

淡々と、今できることに、注力しつつ、第2四半期に向けて、アクションプランを妄想しながら。

読者にも、幸あれ～

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