2号目の収益物件取得に向けて、頭の整理
とみます(@20tomimasu)です。
金融機関と不動産業者の関係を構築中。
次の一手となる、2号アパートの物件候補がフンワリと分かってきた。
ここで一旦整理をしておこう。
簡単に、まとめておきます。
理想は収益性良し!資産性良し!
収益物件は、
大きく分けて、2種類ある。
- 資産性
- 収益性
ざっと、
- 資産性…土地建物の評価額が高いものの、利回りが低い、主にキャピタルゲイン(売却)狙い。
- 収益性…土地建物の評価額が低いものの、利回りが高い。主にインカムゲイン(賃貸収入)で利を回収していく。
こんな感じだろう。
幸いなことに、
1号アパートは、両方を持ち合わせており。
- 資産性…現在の借入金額=土地の相続税路線価の評価とほぼ同等。
- 収益性…空室を埋めることで、表面利回り13%→20%に。実質キャッシュフローは+10~15万円と堅く。
時間が経てば経つほど、手元のお金が増え、さらに、借入残高が下がるので、
純資産は増えていく=銀行からの評価が高くなる。
んでだ。
この一手を生かしつつ、次の一手を検討しているわけだが…
今、市場に出ている物件においては、
両方の特性を持ち合わせている物件は、存在せず。(泣)
まあ、そんな収益物件は、足が速いわけで、売れ残っていないのだろう。
新規の収益物件が、市場に出るのを待ちつつも、
すでに、市場に出ている、落ちぶれ物件を
- 価格交渉+ファイナンス
により、
- 落ちぶれ物件→収益物件化
を図っている。
が…
なかなかね。
具体的なアプローチを↓
①資産性の高い物件へのアプローチ
都内や地方都市の駅に近い物件。
前回、モゲチェック→シノケンより、物件紹介があったが、とてもじゃなく。
私の購入条件が厳しいというのもあるが、
やはりパッケージ商品は、利回りがとにかく低い。
(以前、2016年~2019年に私がやっていた、区分マンション投資もそう。)
そんな中、
- キャッシュフローが+8万円/月
出る物件が出てきたそうなので、話だけでも聞いてみようかー。
(それでも低いが。あと、最初からは紹介してくない。←こういうもんよね。)
おそらく、この投資方法は、
- 数十年に渡って、土地値が下がりにくい場所を買って、
- 得たキャッシュフローを繰上返済に充てることで、得るキャッシュフローを上げていく。
そんな展開かなぁ。
1号アパートとのハイブリッド化で、無くは無いと考えており。
(ハイブリッド化→地方収益性物件×都心資産性物件により、両者のリスクを補う。)
とにもかくにも、
- 低い利回りを、どのようにカバーするかがポイント
かと。
(収益性が出れば、それはそれでいいんだけど、そんな都合の良い物件は、なかなか出会うことは無く。)
ついでに、
- 地元の信用金庫×シノケンの築浅アパート
で、組めないかなぁ。
一見、相反する組み合わせだが、
まったく重ならなくもないのかも?
シノケンからの連絡が良くあるので、
- 千葉の市内あたりに築浅アパート
があるか、聞いてみよう。
②収益性の高い物件へのアプローチ
市場に出ているのは、
表面利回りが高くても、15%前後。
(耐用年数超え+地方ね。)
問い合わせてみると、
- 外国籍の住居人が多い。
- 赤道(あかみち)→再建築時にひと手間かかる、最悪出来ない場合も。
- …
などなど、何かと、難ありで。
このリスクで、利回り15%とか、リスクリワードが低いのよねぇ。
といえど、
- すでに買い付けが入ってたり、
- 価格交渉がしにくかったり、
とかで。
まじか。
私みたいに、
- 一事業としても成り立つことが条件
と厳しめな目ではなく、
- 相続税対策や本業でめちゃくちゃ稼いでいる
人にとっては、それくらいでも良いのか…
となると、
回ってこんやん。w
ってことで、今は、
- 信用金庫の仮審査
を進めることで、実際、どんな条件を得るかを把握しつつ、
一方で、
一番手の買付になるように、物件探索を進めていくしか無さそうね。
気長に、続けていければ。
おわりに
以上「2号目の収益物件取得に向けて、頭の整理」でした。
地道な活動により、私の購入条件を満たす方法が明確になり。
あとは…
好機が来るまで、待つこと。
まるで、トレードと同じね。w
- 環境認識→これまでの活動により明確化してきた。市況や条件の線引き。
- リスクリワード→エントリーの判断基準。
不動産投資はトレードの考え方で上手くいく。
↑いつかこんな本を書いていこうかー。
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