とみます(@20tomimasu)です。

金融機関と不動産業者の関係を構築中。

次の一手となる、2号アパートの物件候補がフンワリと分かってきた。

ここで一旦整理をしておこう。

簡単に、まとめておきます。

とみます

この内容は「収益物件の取得に向けて」についてです。

理想は収益性良し!資産性良し!

収益物件は、

大きく分けて、2種類ある。

1. 資産性
2. 収益性

ざっと、

• 資産性…土地建物の評価額が高いものの、利回りが低い、主にキャピタルゲイン(売却)狙い。
• 収益性…土地建物の評価額が低いものの、利回りが高い。主にインカムゲイン(賃貸収入)で利を回収していく。

こんな感じだろう。

幸いなことに、

1号アパートは、両方を持ち合わせており。

• 資産性…現在の借入金額=土地の相続税路線価の評価とほぼ同等。
• 収益性…空室を埋めることで、表面利回り13%→20%に。実質キャッシュフローは+10~15万円と堅く。

時間が経てば経つほど、手元のお金が増え、さらに、借入残高が下がるので、

純資産は増えていく=銀行からの評価が高くなる。

んでだ。

この一手を生かしつつ、次の一手を検討しているわけだが…

今、市場に出ている物件においては、

両方の特性を持ち合わせている物件は、存在せず。(泣)

まあ、そんな収益物件は、足が速いわけで、売れ残っていないのだろう。

新規の収益物件が、市場に出るのを待ちつつも、

すでに、市場に出ている、落ちぶれ物件を

• 価格交渉+ファイナンス

により、

• 落ちぶれ物件→収益物件化

を図っている。

が…

なかなかね。

具体的なアプローチを↓

①資産性の高い物件へのアプローチ

都内や地方都市の駅に近い物件。

前回、モゲチェック→シノケンより、物件紹介があったが、とてもじゃなく。

＞＞シノケンの新築アパートは購入条件を満たすのか

私の購入条件が厳しいというのもあるが、

やはりパッケージ商品は、利回りがとにかく低い。

(以前、2016年~2019年に私がやっていた、区分マンション投資もそう。)

そんな中、

• キャッシュフローが+8万円/月

出る物件が出てきたそうなので、話だけでも聞いてみようかー。

(それでも低いが。あと、最初からは紹介してくない。←こういうもんよね。)

おそらく、この投資方法は、

• 数十年に渡って、土地値が下がりにくい場所を買って、
• 得たキャッシュフローを繰上返済に充てることで、得るキャッシュフローを上げていく。

そんな展開かなぁ。

1号アパートとのハイブリッド化で、無くは無いと考えており。

(ハイブリッド化→地方収益性物件×都心資産性物件により、両者のリスクを補う。)

とにもかくにも、

• 低い利回りを、どのようにカバーするかがポイント

かと。

(収益性が出れば、それはそれでいいんだけど、そんな都合の良い物件は、なかなか出会うことは無く。)

ついでに、

• 地元の信用金庫×シノケンの築浅アパート

で、組めないかなぁ。

一見、相反する組み合わせだが、

まったく重ならなくもないのかも?

シノケンからの連絡が良くあるので、

• 千葉の市内あたりに築浅アパート

があるか、聞いてみよう。

②収益性の高い物件へのアプローチ

市場に出ているのは、

表面利回りが高くても、15%前後。

(耐用年数超え+地方ね。)

問い合わせてみると、

• 外国籍の住居人が多い。
• 赤道(あかみち)→再建築時にひと手間かかる、最悪出来ない場合も。
• …

などなど、何かと、難ありで。

このリスクで、利回り15%とか、リスクリワードが低いのよねぇ。

といえど、

• すでに買い付けが入ってたり、
• 価格交渉がしにくかったり、

とかで。

まじか。

私みたいに、

• 一事業としても成り立つことが条件

と厳しめな目ではなく、

• 相続税対策や本業でめちゃくちゃ稼いでいる

人にとっては、それくらいでも良いのか…

となると、

回ってこんやん。w

ってことで、今は、

• 信用金庫の仮審査

を進めることで、実際、どんな条件を得るかを把握しつつ、

一方で、

一番手の買付になるように、物件探索を進めていくしか無さそうね。

気長に、続けていければ。

おわりに

以上「2号目の収益物件取得に向けて、頭の整理」でした。

地道な活動により、私の購入条件を満たす方法が明確になり。

あとは…

好機が来るまで、待つこと。

まるで、トレードと同じね。w

• 環境認識→これまでの活動により明確化してきた。市況や条件の線引き。
• リスクリワード→エントリーの判断基準。

不動産投資はトレードの考え方で上手くいく。

↑いつかこんな本を書いていこうかー。

とみます

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