2号目の収益物件取得に向けて、頭の整理

 

とみます(@20tomimasu)です。

 

金融機関と不動産業者の関係を構築中。

次の一手となる、2号アパートの物件候補がフンワリと分かってきた。

 

ここで一旦整理をしておこう。

簡単に、まとめておきます。

とみます
この内容は「収益物件の取得に向けて」についてです。

 

理想は収益性良し!資産性良し!

 

収益物件は、

大きく分けて、2種類ある。

  1. 資産性
  2. 収益性

 

ざっと、

  • 資産性…土地建物の評価額が高いものの、利回りが低い、主にキャピタルゲイン(売却)狙い。
  • 収益性…土地建物の評価額が低いものの、利回りが高い。主にインカムゲイン(賃貸収入)で利を回収していく。

こんな感じだろう。

 

幸いなことに、

1号アパートは、両方を持ち合わせており。

  • 資産性…現在の借入金額=土地の相続税路線価の評価とほぼ同等。
  • 収益性…空室を埋めることで、表面利回り13%→20%に。実質キャッシュフローは+10~15万円と堅く。

 

時間が経てば経つほど、手元のお金が増え、さらに、借入残高が下がるので、

純資産は増えていく=銀行からの評価が高くなる。

 

んでだ。

この一手を生かしつつ、次の一手を検討しているわけだが…

 

今、市場に出ている物件においては、

両方の特性を持ち合わせている物件は、存在せず。(泣)

 

まあ、そんな収益物件は、足が速いわけで、売れ残っていないのだろう。

 

新規の収益物件が、市場に出るのを待ちつつも、

すでに、市場に出ている、落ちぶれ物件を

  • 価格交渉+ファイナンス

により、

  • 落ちぶれ物件→収益物件化

を図っている。

 

が…

なかなかね。

 

具体的なアプローチを↓

 

①資産性の高い物件へのアプローチ

 

都内や地方都市の駅に近い物件。

前回、モゲチェック→シノケンより、物件紹介があったが、とてもじゃなく。

>>シノケンの新築アパートは購入条件を満たすのか

 

私の購入条件が厳しいというのもあるが、

やはりパッケージ商品は、利回りがとにかく低い。

(以前、2016年~2019年に私がやっていた、区分マンション投資もそう。)

 

そんな中、

  • キャッシュフローが+8万円/月

出る物件が出てきたそうなので、話だけでも聞いてみようかー。

(それでも低いが。あと、最初からは紹介してくない。←こういうもんよね。)

 

おそらく、この投資方法は、

  • 数十年に渡って、土地値が下がりにくい場所を買って、
  • 得たキャッシュフローを繰上返済に充てることで、得るキャッシュフローを上げていく。

そんな展開かなぁ。

1号アパートとのハイブリッド化で、無くは無いと考えており。

(ハイブリッド化→地方収益性物件×都心資産性物件により、両者のリスクを補う。)

 

とにもかくにも、

  • 低い利回りを、どのようにカバーするかがポイント

かと。

(収益性が出れば、それはそれでいいんだけど、そんな都合の良い物件は、なかなか出会うことは無く。)

 

ついでに、

  • 地元の信用金庫×シノケンの築浅アパート

で、組めないかなぁ。

 

一見、相反する組み合わせだが、

まったく重ならなくもないのかも?

 

シノケンからの連絡が良くあるので、

  • 千葉の市内あたりに築浅アパート

があるか、聞いてみよう。

 

②収益性の高い物件へのアプローチ

 

市場に出ているのは、

表面利回りが高くても、15%前後。

(耐用年数超え+地方ね。)

 

問い合わせてみると、

  • 外国籍の住居人が多い。
  • 赤道(あかみち)→再建築時にひと手間かかる、最悪出来ない場合も。

などなど、何かと、難ありで。

このリスクで、利回り15%とか、リスクリワードが低いのよねぇ。

 

といえど、

  • すでに買い付けが入ってたり、
  • 価格交渉がしにくかったり、

とかで。

 

まじか。

私みたいに、

  • 一事業としても成り立つことが条件

と厳しめな目ではなく、

  • 相続税対策や本業でめちゃくちゃ稼いでいる

人にとっては、それくらいでも良いのか…

 

となると、

回ってこんやん。w

 

ってことで、今は、

  • 信用金庫の仮審査

を進めることで、実際、どんな条件を得るかを把握しつつ、

 

一方で、

一番手の買付になるように、物件探索を進めていくしか無さそうね。

 

気長に、続けていければ。

 

おわりに

 

以上「2号目の収益物件取得に向けて、頭の整理」でした。

 

地道な活動により、私の購入条件を満たす方法が明確になり。

あとは…

 

好機が来るまで、待つこと。

まるで、トレードと同じね。w

  • 環境認識→これまでの活動により明確化してきた。市況や条件の線引き。
  • リスクリワード→エントリーの判断基準。

不動産投資はトレードの考え方で上手くいく。

↑いつかこんな本を書いていこうかー。

とみます
今日も最後までありがとうございました。

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