とみます(@20tomimasu)です。

 

1月ですね。

1つの区切りであるため、引越し等でドタバタしている人もいるかもしれません。

 

今回、区分の物件保有者として、進捗があったので、まとめておきます。

リスクリターンは、イマイチですが…

 

今年の賃貸者の契約更新は…

 

毎年1月、賃貸者が更新するか、しないかの大事な局面を迎える。

というのも、一契約者に対し「2年更新」なのだが、「2区分」を所有しており、契約年が1年毎ずれているため、交互にやって来る↓

	桜木町	関内
2017	2年更新	–
2018	–	2年更新
2019	2年更新 ←今回	–
2020	–	2年更新なるか?

 

偶然か、双方とも「1月」に入居している。w

 

果たして…

• 退去するのか、
• 更新するのか、

 

…

!!!

 

…無事に更新されました。

良かった良かった(*´▽｀*)。

 

ワンルームマンション投資の場合、1室の投資効率に大きく左右される。

毎年、ハラハラするのは、デメリットでしかない。w

 

仮に空室になった場合、家賃収入なしで、借入金を支払う必要があるため、けっこうキツイ↓

	これまで	空室
賃貸者からの賃貸収入	+73,500円	–
賃貸者からの管理費収入	+8,000円	–
管理会社への手数料	-3,500円	-3,500円
マンション管理費	-3,700円	-3,700円
マンション修繕積立金	-740円	-740円
銀行へのローン返済額	-65,046円	-65,046円
キャッシュフロー	+8,514円	-72,986円

*一区分の収支 (元手50万円)

 

たとえ、「空室確率が低い物件」を選んでいると言えど、何が起きるか分からない。

ここ数年間、投資を経験してきたことで、リスクリターンの悪さに気付けたという。w

 

さらに、

• 固定資産税・都市計画税 (約6万円)

を毎年支払う必要があるため、年間の利益は、ほとんど無い。w

 

強いていうなら、

• 団体信用生命保険 (生命保険の代わりになる)
• 3,000万円以上の借入を見て、生きる気力が出てくる

といったところか。w

 

そんな暗い、区分投資だが、今回、少しだけチャレンジを。

 

値上げ交渉で月1,000円UP

 

去年の11月くらいに、賃貸者との値上げ交渉を取り決めた。

＞＞2018年不動産投資をサクッと振り返る

 

と言っても、私のすることは、

管理会社(月3,500円)の担当者に「賃貸者に賃上げ」を交渉するように、促すだけ。

 

結果…

無事に、賃料1,000円UPに。

 

わーい。

 

こういうこともあるんだね。

というのも、今の周りの部屋と比べて、賃料が安く設定されていた。

 

ここ数年の不動産バブルで、賃料も上がってたみたい。

ということで、キャッシュフローは…↓

	これまで
賃貸者からの 賃貸収入	+73,500円 74,500円
賃貸者からの 管理費収入	+8,000円
管理会社への 手数料	-3,500円
マンション 管理費	-3,700円
マンション 修繕積立金	-740円
銀行への ローン返済額	-65,046円
キャッシュ フロー	+8,514円　9,514円

 

う、うん、微々たるものだが…

野口1枚が増えた。w

 

あと…

 

契約更新料をゲット

 

あと、地味に嬉しいのが、契約更新時の更新料。

私の場合、管理会社と折半することになっている。

 

これが一般的であるかどうかは知らないが、

 

1か月分の家賃収入「74,500円」の半分で、

• +37,250円

をゲット。

 

まあ、固定資産税に、全部、消えるんだけど。

ちょっとした、気休め程度に。w

 

区分投資の今後

 

時間が経てば経つほど、

• プラスのキャッシュフローで利益が積んでいく
• 毎月のローン返済で、借入残高が減っていく

とメリットがある様に思えるが、

 

さっきも言ったが、

• 空室 (or 賃料ダウン)

さらに、

• 金利上昇 (返済額の増加)

のリスクもある。

 

もしこれらのリスクが発生し、応じることになったら、お金での解決しかない。

• 空室 →ローンの返済は、オーナーの私が…
• 金利上昇 →ローン返済額の上昇を抑えるために、私が…

 

となると、やっぱり、キャッシュ比率を増やしておく必要がある。

 

今、現在、

• 株や投信、
• VIX含むCFD、
• オプション、
• FX、
• 暗号資産、
• …

などなど、投資したい気持ちが、多々ある。w

 

が、こればっかりは、致し方ない。

 

となると、やはり、

• キャンペーンの利用

や、

• 証拠金やレバレッジ

を、

 

上手く使っている必要があるのかな。

これからも、情報収集とスキル向上を入念に…。

 

20代は選択肢を増やすことに、注力してきたが、これからの30代は、全体としての投資パフォーマンスを上げることになりそうな。

気長に期待。

 

おわりに

 

以上「区分1室の契約更新!! 賃料UPに加え、更新料をゲットしたが…」でした。

 

不動産は「借入という信頼」を使って投資ができる、会社員ならではの方法です。

が、ワンルーム(1区分)の場合、リスクリターンはイマイチですね…

 

当時は「キャッシュフローがマイナスでなければ良い」と甘い認識でした。ｗ

今のところ、空室が1室も出ていませんが、これは、ただラッキーなのか、物件が良いのか…

 

どちらにせよ、現金を増やせねばっ。

起こり得る? 負債地獄に備えつつ。

読者にも、幸あれ～

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それでは、また。

 

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