とみます(@20tomimasu)です。

 

2区分目(投資マンション)の売却を。

結果から言うと、1区分目のように、高くは売却できませんでした。(泣)

 

今回、早めの損切りを選択。

酸いも甘いも経験させてくれた、投資マンション。

 

今回は、失敗した理由について。

 

1区分目の売却時は210万円が手元に

 

去年の夏、1区分目を売却した。

＞＞ワンルームマンションで利益が出た、2つの理由

 

利益のポイントは↓

1. 家賃収入を得ながら、借金返済に充てることで、残債が減っていたこと。
2. 購入時よりも、物件価格が上昇したため、キャピタルゲインの差益が出たこと。

 

一方、月々の収支で見ると、

当時の、毎月キャッシュフローは、+約1万円と微々たるもので、

1年に1回支払う、固定資産税でほぼ相殺していた。w

 

まあ、結果的には、キャピタルゲインが出たので、良かったものの…

 

• 50万円を投下して、3年後に、210万円を得た。

そんな感じのトレードだった。

 

一方、2区分目の失敗トレードは…

 

2区分目の売却時は64万円が手元に

簡単に言うと、

• 90万円を投下して、3年後に、64万円を得た。

 

…おい、

差額26万円は、どこに? (泣)

 

まとめておこう↓

• 3年前、頭金40万円＋諸経費50万円で90万円の支出。1790万円の区分マンションを購入した。
• 3年後、物件価格は下がり、1720万円で売却。
• これに、残債と売却諸経費を差し引いて、64万円が入金された。
• 1区分目と同様、毎月のキャッシュフローは、+約1万円と微々たるものだったので、1年に1回支払う、固定資産税で相殺したと考える。

 

んー、

物件価格は下がるのは、まあ妥当だし、どこで、失敗したんだろ…

 

それは…

• 購入時!!

だね。

 

投資ではエントリー時がとても大切

 

区分マンションに限らずだけど、

やぱ、投資は、エントリーがとても大事。(もちろんイグジットもだけど。)

 

判断を下すときに、

• いくらで買うのか (売るのか)
• リスク対リターンは、何対何か。
• 市況(環境認識)は、どうか。
• 出口戦略は?

を、決めておくのが、モットー。

 

今回、それが甘かった。

2区分目を購入時は、1区分目を買った後のためか、

• 投資マンションが欲しい

という心底にあった欲望を、営業マンに注がれたんだよね…

 

• 少し割高かな?

という感触のまま、Goしてしまった。

(やはり、割高だった!! w)

 

まあ、最終的に、決断したのは、自分だし、

• 身から出た錆

で。

 

投資マンションの売却理由

 

購入当時は、35年計画でいたけど、(あわよくば、高騰化すれば売る。)

 

大人になるにつれ?

• 属性にもよるが、借入金額には限度がある

ということ、

並行して、

• 32歳で経済的自立(資産収入>支出)

を満たす方法として、投資マンションは最適解ではないということに、気づき。

 

まあ、

• 手間をかけたくない、現役世代の属性の高い会社員や公務員の、老後資金への運用方法

としては、ありのかな。

 

3年間2区分を保有していたけど、全く手間が掛からなかった。

修繕や退去は全くなく、むしろ、家賃上昇があったわけで。

 

これは、景気が良いのか、バブルなのか、アベノミクスに乗れたのかは、分からないが、一つの実体験として。

また、保有した区分の売買履歴を追っていくと、ほとんど価格が下がっていないことにも驚きつつ。

 

んで、結局は、

• 自分の投資スタイルに合わせて、適宜、調整していきましょー

ということで。w

 

通算損失26万円は痛いけど、

次の投資戦略のための、踏み台としていければ。

 

おわりに

 

以上「投資ワンルームマンションで失敗した理由」でした。

 

• 残債が家賃収入により減っていくこと(→時間を味方にすることができる)

というメリットはありますが、

そもそも、

• 購入時の高値掴みで、残債が多い

と、必ず失敗します。それだけは、気を付けましょ。

 

そして、浮いた借入余力を、1棟モノへの購入資金としていければ。

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