投資ワンルームマンションで失敗した理由

 

とみます(@20tomimasu)です。

 

2区分目(投資マンション)の売却を。

結果から言うと、1区分目のように、高くは売却できませんでした。(泣)

 

今回、早めの損切りを選択。

酸いも甘いも経験させてくれた、投資マンション。

 

今回は、失敗した理由について。

とみます
この内容は「2区分目の売却」についてです。

 

1区分目の売却時は210万円が手元に

 

去年の夏、1区分目を売却した。

>>ワンルームマンションで利益が出た、2つの理由

 

利益のポイントは↓

  1. 家賃収入を得ながら、借金返済に充てることで、残債が減っていたこと。
  2. 購入時よりも、物件価格が上昇したため、キャピタルゲインの差益が出たこと。

 

一方、月々の収支で見ると、

当時の、毎月キャッシュフローは、+約1万円と微々たるもので、

1年に1回支払う、固定資産税でほぼ相殺していた。w

 

まあ、結果的には、キャピタルゲインが出たので、良かったものの…

 

  • 50万円を投下して、3年後に、210万円を得た。

そんな感じのトレードだった。

 

一方、2区分目の失敗トレードは…

 

2区分目の売却時は64万円が手元に

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簡単に言うと、

  • 90万円を投下して、3年後に、64万円を得た。

 

…おい、

差額26万円は、どこに? (泣)

 

まとめておこう↓

  • 3年前、頭金40万円+諸経費50万円で90万円の支出。1790万円の区分マンションを購入した。
  • 3年後、物件価格は下がり、1720万円で売却。
  • これに、残債と売却諸経費を差し引いて、64万円が入金された。
  • 1区分目と同様、毎月のキャッシュフローは、+約1万円と微々たるものだったので、1年に1回支払う、固定資産税で相殺したと考える。

 

んー、

物件価格は下がるのは、まあ妥当だし、どこで、失敗したんだろ…

 

それは…

  • 購入時!!

だね。

 

投資ではエントリー時がとても大切

 

区分マンションに限らずだけど、

やぱ、投資は、エントリーがとても大事。(もちろんイグジットもだけど。)

 

判断を下すときに、

  • いくらで買うのか (売るのか)
  • リスク対リターンは、何対何か。
  • 市況(環境認識)は、どうか。
  • 出口戦略は?

を、決めておくのが、モットー。

 

今回、それが甘かった。

2区分目を購入時は、1区分目を買った後のためか、

  • 投資マンションが欲しい

という心底にあった欲望を、営業マンに注がれたんだよね…

 

  • 少し割高かな?

という感触のまま、Goしてしまった。

(やはり、割高だった!! w)

 

まあ、最終的に、決断したのは、自分だし、

  • 身から出た錆

で。

 

投資マンションの売却理由

 

購入当時は、35年計画でいたけど、(あわよくば、高騰化すれば売る。)

 

大人になるにつれ?

  • 属性にもよるが、借入金額には限度がある

ということ、

並行して、

  • 32歳で経済的自立(資産収入>支出)

を満たす方法として、投資マンションは最適解ではないということに、気づき。

 

まあ、

  • 手間をかけたくない、現役世代の属性の高い会社員や公務員の、老後資金への運用方法

としては、ありのかな。

 

3年間2区分を保有していたけど、全く手間が掛からなかった。

修繕や退去は全くなく、むしろ、家賃上昇があったわけで。

 

これは、景気が良いのか、バブルなのか、アベノミクスに乗れたのかは、分からないが、一つの実体験として。

また、保有した区分の売買履歴を追っていくと、ほとんど価格が下がっていないことにも驚きつつ。

 

んで、結局は、

  • 自分の投資スタイルに合わせて、適宜、調整していきましょー

ということで。w

 

通算損失26万円は痛いけど、

次の投資戦略のための、踏み台としていければ。

 

おわりに

 

以上「投資ワンルームマンションで失敗した理由」でした。

 

  • 残債が家賃収入により減っていくこと(→時間を味方にすることができる)

というメリットはありますが、

そもそも、

  • 購入時の高値掴みで、残債が多い

と、必ず失敗します。それだけは、気を付けましょ。

 

そして、浮いた借入余力を、1棟モノへの購入資金としていければ。

とみます
今日も最後までありがとうございました。

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投資ワンルームマンションで失敗した理由” に対して 2 件のコメントがあります

  1. へい より:

    こんにちは。区分2件目、いつの間にか売っていたのですね。
    時間ができたので過去ログからじっくり拝見させていただきました。
    この記事に気がつきませんでした・・・。

    あと、住宅リフォームの話を見ていたら2019年のいまごろだったのか、と。
    LINEで毎日見ているからそんなに時間が経っているのに気がつきませんでした。
    1年ですごく経験値あがっていますね!!

    私も早く区分マンション売ってしまいたいです(><)
    これからも楽しみにしています。

    1. とみます より:

      へいさん、
      コメントありがとうございます!
      えぇ、2区分目も売却しちゃいました、収益性の高い一棟アパートに移行中です。

      そうなんですよね、
      あれが1年前とは…、逆にいえば1年でキャッシュフローを大きくすることができる…
      区分マンションも使い方次第ですがねぇ、
      ありがとうございます、私もへいさんのご活動を応援しております!

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