とみます(@20tomimasu)です。
売買契約を結び、いよいよ、融資面談が近くなり。
資金調達を成功させるために、事前に、銀行から聞かれる内容を想定しておきます。
1棟目のブログを読み返しながら、
10の想定質問チェックリストを作成しました。
初めての融資面談の振り返り
1棟目のアパートを購入する際に、事前に対策を練った。
面談を終えた後は。
ブログを読み返すと、あの緊張感を思い出すね。
建物に入る直前のドキドキ感が。
どれだけ、本番をイメージして準備していても、
やっぱり緊張するのよ。
こればっかりは、前向きに受け入れるしかない。
緊張はパフォーマンスを向上させる、というし。
さてさて、
今回の銀行も、1棟目と同じ金融機関なので、
無理に考えを変える必要は無いだろう。
むしろ、当時の考えの一貫性や、1号目を経験して変化したことが大切かなと。
あと、前回の担当者と変わっているので、0から説明することも想定しておく。
融資面談向け、10の想定質問チェックリスト
あくまでも私の回答なので、自分の経験を交えて説明してね。
ついでに、NG回答も併せて載せておこう。
①賃貸業のきっかけは?
大学時代の一人暮らしの時に、部屋を貸してくれている大家とのコミュニケーションを通して、大家業に興味を持ったのがきっかけ。
生活環境という価値を提供することで、地域に根差した社会貢献をしたい、と思うようになった。
NG例) 不労所得に憧れて。→貸し手は、事業主として適切な人材かを判断したい。
②本業はどんな感じ?
ちょうど昇進したこともあり、より責任感のある立場に。
事業が赤字であることから、目先の課題は黒字化であり、そのために、自分の提供できる付加価値の貢献に尽くしている。
NG例) 辛くて辞めたい。→貸し手は、返済能力があるかを判断したい。
③人口の推移はどう見てる?
人口の減少は避けられないものの、この地域は、工業地域であり、働き手の流入が多い。
実際、1棟目の単身者向けのアパートでの入居付けを経験し、20～40代男性への効果的な内装や価格プラン(敷金礼金ゼロ)を設定することで、空室を埋めることができると考えている。
NG例) 減ります。→貸し手は、百も承知で、対応策を聞いている。
④購入時の必要経費は?
- 仲介手数料 約90万円
- 登録免許税 約40万円 (高めに想定)
- 司法書士報酬 約15万円 (想定)
- 不動産取得税 約35万円 (想定) *半年後
- 印紙税 1万円
- ローン手数料 約47万円 (想定)
- 火災保険10年分 約40万円 (想定)
計 268万円
NG例) 7％です。→貸し手は、計算の精度を試している。
⑤運営時の必要経費は?
- 管理手数料(5.5%) 1.4~1.5万円
- 電気代 1000円
- 水道代 12000円 (水道メータが1つしかないため、大家が負担)
- 町会費 1000円
- 固定資産税 2万弱 (高めに想定)
計5万円
＋αとして、退去時のリフォームもあるが、家に余っている内装や建材で対応する予定。
NG例) 管理手数料の5%くらい。→貸し手は、収支計算ができる人材を試している。
⑥収支シミュレーションは?
- 家賃収入 25.3万円 (満室時の90%)
- 銀行返済 10.5万円
- 諸経費 5万円
キャッシュフロー: 月10万円
現行CFとして、月10万円を想定しており、得た現金は、来たる大規模修繕などの備えとする。
仮に店舗の退去があったとしても、居住部分による家賃収入で返済を賄うことができる。
NG例) 満室しか想定していない。→貸し手は、空室などのリスクをどこまで見積もっているかを確認したい。
⑦この物件を選んだ理由は?
収益性、土地値が高いこと、家から近いこと。
- 収益性: 家賃収入額が高く、手元に残る資金を多くすることができる。→盤石な経営体制。
- 土地値が高いこと: 仮に売却しなければならないような状況になった場合でも、更地にして売却することで、銀行への返済が可能である。
- 家から近いこと: 物件の状況を確認できる、内装やウォシュレットの取付など、簡易的な工事を実施することができる。
NG例) 曖昧な回答。→貸し手は、返済能力のある物件かどうかを知りたい。
⑧家族や実家は知っている?
嫁と娘の理解を得られている。
実家には、軽く不動産業の旨を伝えているが、詳細には把握していない。
(また、父・姉は自営業、母は介護系の派遣社員で働いているものの、頼れるほどの財力は無い。)←聞かれたら。
NG例) 家族は知らない。→貸し手は、何か起きた時の備えとして、周りの協力の是非を確認したい。
⑨金利上昇に対しては?
世界的に金利が上昇しており、国内の金利上昇も起こり得るだろう。
たとえば、3.9%→4.9%と、1％の金利が上昇した際の返済金は、+1万円程度増えるものの、この物件の収益は高いため、十分に耐えうる体制であると考えている。
NG例) 上がらないだろう。→貸し手は、一般常識のある人材かどうか、また、金利リスクに対する考えを知りたい。
⑩過去に区分を売却されたのは?
賃貸業として回っていないこと、入居者の顔が見えないことから、自身の方針と異なると判断したため。
アパートを売るようなことは考えていない。
NG例) 値上がりしたから。→貸し手は、これから借りる物件を直ぐに売却しないかを確認したい。(銀行は、長い間お金を貸すことで、利益が出る仕組み。)
ふー、
とにかく、自分の言葉で話そう。
おわりに
以上「2棟目の融資面談に備えよ! 銀行に聞かれるの想定質問チェックリスト」でした。
他にも聞かれそうなことあったら教えてください。
逆に、なかなか収支を話す機会が少ないので、楽しくなって、話し過ぎないことにも注意しつつ…
来たる融資面談に備えよ‼
それでは、また。