とみます(@20tomimasu)です。

 

ようやく、収支がほぼ確定しました。

年末のドタバタ決済です…苦笑。

 

地方アパート一棟の収支/キャッシュフローを詳細にまとめました。

この物件は、金を生む資産なのかどうか…

 

購入アパート物件の詳細

 

• 価格 1,500万円
• 築32年
• 軽量鉄骨造
• 1K×8部屋 (空室3部屋)
• 土地 230m2
• 建物 215m2
• 相続税 路線価 1,100万円
• 現状収益 年198万円
• 満室収益 年306万円

 

以下、私なりのポイント↓

• 土地値が高い。
• 5年前に、外壁の塗装/屋根の放水の修繕済み。
• 収益性がある。現状 月16.5万円。
• 賃貸需要あり。空室に対し、1部屋3万円が狙えそう。(満室になれば、月25.5万円。)
• 家から近い。(徒歩圏内。)→手入れしやすい。

 

デメリットとリスク/それらに対する施策↓

• 浄化槽→年間5万円くらいの経費がかかる。
• 4部屋がバランス釜→給湯器に交換するように、プロパンガス屋に交渉中。
• 空室の内装の修繕が必要。かなり汚い。ゴキブリが死んでいる。
• →外注した場合、3部屋で111万円(見積あり)の原状回復費用。
• →これまでの実践DIYを生かす。(コスト削減。)

 

お、融資条件が良ければ、目標を達成するかも↓

• 実質キャッシュフロー 10万円以上
• 収益に対する、ローン返済比率 50%以下
• 頭金 物件価格の1割 250万円

＞＞年内のアパート一棟モノの投資戦略

 

銀行の融資条件

 

じゃん↓

• 借入金額 1200万円
• 頭金 300万円 (物件価格の20%は必須とのこと。)
• 融資期間 25年。
• 変動金利 3.9%。
• 毎月の返済額 62,680円

 

くっ。

頭金は、目標に対し、+50万円オーバー。

 

表面キャッシュフローは、現行収益で 102,320円。ぎり合格(*´▽｀*)。

満室になれば、+9万円。やる気出るー!!!!!!

 

売上に対する、ローン返済比率は、

• 現行で、38.0%
• 満室で、24.6％。

 

所感↓

• 頭金は、ちとオーバーしたけど、許容範囲。
• 満室になれば、経済的自立に大きく近づく。→全力で買い。
• 一通りの流れを経験して、不動産投資というよりは、不動産賃貸業に近い?

 

その他、諸費用は↓

 

諸費用と購買努力

諸費用	初回見積時	購買努力
①仲介手数料	56.1万円	–
②登記/司法関連	38.6万円	→37.3万円
③火災保険	56.2万円	→34.8万円
④ローン手数料	19.8万円	–
合計	170.7万円	148.0万円

 

コメント↓

• ①(物件価格1,500万円×3%+6万円)×消費税10%
• ②司法書士に交渉したら、立会料を無くしてくれた。＞＞初めてのアパート一棟、登記免許税から司法書士手数料の費用とは
• ③火災保険を見直すことで、補償を充実させつつ、20万円のコスト削減に。＞＞初めてのアパート一棟、火災保険の再見積り「20万円引きに」
• ④融資金額 1,200万円×1.65%

 

できる範囲の交渉と見直しで、

• 22.7万円のコスト削減に成功。
• →火災保険の見直しが効いている。

 

初回に支払う諸費用は、合計で、

• 148万円。

 

これに加え、

• 不動産取得税 22.1万円

が、別途、必要になってくる。

 

物件価格1,500万円に対し、

• 初期費用の割合は、11.3%

に。

 

結論、

築古のアパート一棟、1,500万円の物件を購入するには、

• 最低でも、初期費用 470万円 (頭金 300万円＋諸費用 170万円)

が、必要ってことね。

 

何年で回収できるんだろ?

 

運営時の収支計算

 

月間収支↓

	現状	満室
家賃売上	+165,000	+255,000
管理手数料 5.5%	-9,075	-14,025
修繕費*	-25,000	-25,000
電気*	-1,800	-1,800
浄化槽*	-4,166	-4,166
固定資産税*	-6,308	-6,308
町会費など、その他	-1,500	-2,400
借入金返済	-62,680	-62,680
実質キャッシュフロー	+54,471	+138,621円

*2019年実績ベース。

 

実質キャッシュフローにすると、

• 現状で、+5.4万円
• 満室になれば、+13.8万円

の見通し。

 

修繕費は、年間30万円程度と見ているが、築古だから、もう少しかかるかも?

その辺は、これから精査していければ。

(空室の部屋においては、しばらく、修繕費がかからないように仕上げる予定。)

 

初期費用の470万円に対し、

• 現状入居率で、初期費用回収が7.2年くらい。
• 満室になれば、初期費用回収が2.8年くらい。

 

結論、

• 全力で空室を埋める。

 

おわりに

 

以上「初めてのアパート一棟を購入、諸費用とキャッシュフロー収支」でした。

 

退去が2部屋出るとキツイ。

それまでに、空室を埋めていければ。

 

と、その前に、年末年始は、原状回復のために、内装DIYの実践編です。w

マイホーム戸建で得たノウハウを、ガンガンに。

 

今年の夏に発した言葉が、ホントに現実するとは(*´▽｀*)読者と物件との出会いに感謝。

文字にできるは、現実化できる。

 

最後に、参考にした本です↓(この通り実践しただけ。)

＞＞まずは、アパート一棟を買いなさい!

読者にも、幸あれ～

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