とみます(@20tomimasu)です。
売主様に会う機会がありました。
聞くところ、複数の物件を所有しているそうで…
将来のイメージ図が、なんとなーく、湧きつつ。
進捗状況を、まとめておきます。
不動産投資/年内スケジュール
前回、こんな記事を書いた。
簡単にいうと、
2019年の内に一棟モノを 買うと。
文字にすると、不思議なモノで、チャンスがやってきた。
(文字は現実化する。)
一度、整理しておこう。
まず、不動産購入の大きな流れは↓
- 問合せ
- 内見 (物件状態＋リフォーム費用の見積)
- 価格交渉、同時に、銀行融資の事前審査。
- 売買契約書の締結。
- 銀行融資の本審査(面談)。
- 決済、引き渡し
約1～2か月くらい?
で、物件を取得できる。
んで、今、
- ④売買契約書の締結
を終えた。
ここまでのポイントを、ざっと、まとめておこう。
購入予定のアパート一棟の価格は…
そもそも、目的としていたのは、低価格帯の1,000～2,000万円の物件。
石原さんが、一棟目に購入したような、物件を探しまくった。
(彼は、1600万円＋リフォーム費用400万円で、不動産投資を始めた。)
が、このご時世、なかなか見つからない。w
あったとしても、壁が無かったり↓
そこで、一度、目線を上げ、
- 2,000万円
前後に絞った。
内見を続け、
- リフォーム費用(概算)を引き、
- この価格なら買うスタンス
を続けていたら…
- 1,500万円
で、購入することに。
路線価、約1000万円に対し、
まあ、悪くないだろう。
築古だけど。w
(築33年。)
現行の収益は、
- 約200万円 (表面利回り13.2%)。
満室にすれば、
- 約300万円 (表面利回り 20.0%)
厳しめに見積もっても、満室になれば、
- 実質キャッシュフローは、月10万円を優に超える
ので、もし買えるようなら、全力で入居付けを行う予定。w
詳細は追って、共有していくとして、
次なるステップは、
- ⑤本審査
と、その前に、雑感を↓
区分マンションvsアパート一棟
これまで、
- 都内の区分マンション売買
の経験しかない。
一方、これからの
- アパート一棟
は、景色がかなり違う。
投資家よりも、
- 大家
の言葉の方がしっくりくるかもしれない。
物件購入の手続きを進める一方で、
- 管理会社の選定
- 管理/集客システムやの把握
- 賃貸需要の調査
- インフラ(ガス、電気、水)業者の調査
- 火災保険の選定と代理店の選定
- …
などなど、割と大変。
パッケージ化された、区分マンション投資とは、大違い。
(手間暇かけたくない会社員に、区分マンションが人気なのも分かる。)
が、アパート一棟の方は、大変な分、収益性も良いし、
現場の声を聞けるから、楽しくとも?
好き嫌いが分かれそう。
んで、今回の売主様は…
売主様の売却理由とは
- 高齢になったため、管理ができなくなった
とのこと。
まさに、この前のブログの通りやん↓
賃貸人(貸し手)の高齢化問題ね。
賃借人(借り手)もそうだけど。w
売主様に聞くところ、
- 複数の物件を所有しており、十分に食わしてもらったから、もういいよー
- 家から物件が遠くてね、管理が大変なんだよー
と。
うん、確かに、
- 空室は放置されていたし、
- 管理状態もイマイチ把握されていない…
こうやって、物件が転がってくるのね。
肌感覚で経験。
次は、融資への本審査。
この前の本を生かしつつ。
＞＞NOをYESに変える「不動産投資」最強融資術(本)を読んで
おわりに
以上「アパート一棟1500万円、売主様の売却理由とは」でした。
貸す方も、借りる方も、高齢化。
もっと言うと、不動産業者も?
今後、
空き家や管理されない物件が、これから増えていくんだわさ。
孤独死などのリスクも増え、買い手も少なく…
そんな中、微力ながらも、地域に貢献していければ。
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